CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

多数の不動産を所有してるが、収益も悪く兄弟分割も難しい場合の相続

◆ご相談内容

ご相談にいらっしゃった不動産オーナーのW様ご夫婦は、60代の仲のよいご夫婦です。
W様のお父様は既に他界されており、ご兄弟は弟様が2人いらっしゃいます。ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。弟様2人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。
お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母様宅)とW様のご自宅が建っています。その他に、賃貸アパートが5棟、太陽光発電をお持ちです。
お母様は現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのか分からなかったそうです。そのことがきっかけで、お母様はW様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと、3人でご相談にいらっしゃいました。

 

◆問題点

お父様が無くなった時に自宅はお母様が、その他の不動産はすべてW様が相続しました。その際、2人の弟様には現金で分割をしています。
しかし、今度は状況が異なります。下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。お母様が無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。今回も現金で分割するか、あるいは土地を渡すべきか、W様は悩んでいました。
また、5棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。これをそのままにしておくのは、もらう側にとってもお荷物になるだけで、むしろ赤字であれば大きな負担になります。
W様は、どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟みんなが幸せになる分け方をしたいと望んでおり、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいと考えていました。

 

◆解決策

まずW様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をおすすめしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
W様、奥様、お母様にそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。
そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、W様も現状をはっきりと把握することができましたが、そこで分かったことは、W様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。そして、所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということも分かりました。

 

このままではW様の望む幸せな相続ができないので、総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。
W様が保有する賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート3棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はグルッと回らないと入り口には入れない造りとなっていました。一方で、その付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母様が住むには寒く住みづらい家となっていました。
そこで、母屋を改修すると同時に、母屋とアパート5棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。これにはW様もご納得いただくことができました。
また、近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていましたので、太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことで、こちらもW様は快諾されました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見ても分かる状態となりました。この状態でW様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

 

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。
ROAを作成してみると、どうやら収益性が悪い・赤字になる資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにせず、やはり改善したいですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えてみましょう。場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることが大切です。

実家の相続争い

母の遺言書に納得ができない

ご相談者様には、兄1人、弟2人のご兄弟がいらっしゃいます。
お母様が亡くなられて数日後、遺言書が見つかりましたが、内容に納得ができないといったご相談内容でした。
その遺言書には、「現金は子供4人で分ける」「不動産は長男と次男で分ける」といった内容が書かれていました。
お母様の資産は、預貯金600万円と不動産5000万がありますが、明らかに長男と次男にとって都合が良い内容になっています。
お話を伺うと、お母様は認知症気味だったこともあり、この遺言書が本当にお母様の意思かどうか疑わしく、兄が自分に都合の良い内容の遺言書を母に書かせたのではないかと考えていらっしゃいました。
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遺言書を書くのは多くの場合が高齢者ですので、その中には認知症の疑いがある方や、判断能力が低下している方もいらっしゃいます。
遺言書が有効と判断されるには、書いた本人が遺言を残す時点で「遺言能力」を備えている必要があります。「遺言能力」とは、遺言の内容を理解し、その結果どうなるかも判断できる能力のことです。この遺言能力がない者が作成した遺言書は、無効となります。
今回の場合、お母様は自筆の遺言書を残されていましたが、それを書いた時点で認知症だったのか、もしくは誰かに書かされたのかなどを立証できる人はいません。そのため、遺言書が有効かどうか判断することが難しくなります。
結果、ご相談者様は真実の分からない遺言書に納得がいかないとの事で、公的に判断してもらうほかに方法はないと思い、裁判を起こすことに決められました。
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このような自筆証書遺言が引き起こすトラブルというのは珍しくありません。書いたのは本人か?書かされたのではないか?判断能力はあったのか?など、信ぴょう性に欠けるため、親族同士争いに発展しかねません。
手軽に自分一人で作成できるのがメリットではありますが、その分内容の不備があり無効になるといったことも珍しいことではありません。
相続を争続にしないためには、「公正証書遺言」を作成しておくことをおすすめします。
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公正証書遺言とは、公証役場で公証人に書いてもらう遺言のことをいいます。証人が2人以上立ち合い、遺言者が口で伝えた内容を公証人が筆記し作成します。
遺言書を残す場合は、自分の判断能力に少しでも不安がある場合は公正証書遺言で作成したほうがよいでしょう。
公証人と証人2名がいますので、遺言を残した時点で遺言能力があったかどうかなどの争いを避けられる可能性が高くなります。
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自筆証書遺言は遺言能力があるかないかの問題以外にも、日付がない・押印がないなど様々な理由で無効になってしまう場合も多いです。
公正証書遺言は法律のプロが作成するため、このような形式の不備で無効になるといった心配はなくなります。
今回の事例からも分かるように、第三者にもはっきりと有効だとわかる遺言書を作成しておくことが大切です。
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大切な遺言書も、書き方を間違うと効力を持ちません。
ホームプランナーでは、コロナ対策でオンラインでのセミナーを開催しております。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひホームプランナーにご相談ください。

不動産相続事例

収益が悪い“赤字不動産”の相続。有効活用するには?

ご相談にいらっしゃったY様ご夫婦は、不動産のオーナー様でした。
Y様の父は既に他界されており、弟様が2人いらっしゃいます。ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。

お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母さま宅)とY様のご自宅が建っています。
その他に、賃貸アパートが4棟、太陽光発電をお持ちです。

 

1.相談内容

お母さまは現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておくにも書き方が分からない。
そのことがきっかけで、お母さまはY様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと考えました。

 

2.課題、問題点

●兄弟間で揉めるのではないか?

お父様が無くなった時に自宅はお母さまが、そのほかの不動産はすべてY様が相続しました。その際、兄弟には現金で分割をしています。
しかし、今度は状況が異なります。
下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため「自分の家が欲しい」と言っており、お母さまが無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。
今回も現金で分割か、あるいは土地を渡すべきか、Y様は悩んでいました。

●賃貸アパートは収入より支出が多い状態。そのまま相続すべきか?

4棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
そのまま相続しても負担になる可能性が高く、赤字であればかなり大きな負担です。
そこでこの機会に、賃貸アパートについても改善を施したいとY様は考えていました。

 

3.解決策

●資産状況を整理するため、ROA診断を実施する

まずY様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をお勧めしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で、事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
ROA診断を行うことで資産状況が全て見える化され、Y様も現状をはっきりと把握することができました。

ROA診断では、Y様の資産はほぼ不動産で分割ができないということ、所有する不動産の収益が悪化しているという2点が明確化されました。

●土地全体の再開発を行い、アパートの収益を改善

実際に現地へ行くと、アパート2棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟は遠回りしない限り入り口には入れない作りとなっていました。
なぜかと言うと、道路側2つのアパートの間は室外機などの設備置き場として使われており、人が通れるほどの空間がないためでした。
一方で、その付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母さまが住むには寒く住みづらい家となっていました。

そこで、母屋を改修すると同時にアパート4棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。

これにはY様もご納得いただくことができました。

●資産を整理した状態で兄弟間の配分を検討する

近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていました。
そこで、太陽光発電については賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。

収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことで、こちらもY様は快諾。
母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。

これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見てもわかる状態となりました。
この状態でY様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

 

4.この事例から学べること

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、後で揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。
初心者がROAを作成するのは少しハードルが高いので、自信がない方は今回のように専門家が入ってもらうと安心です。

●土地活用など、資産を生かす手立てを考えましょう

ROAを作成して、収益性が悪いかったり、赤字にある資産がある可能性もあります。
負債が発生しそうな資産はそのままにせず、改善したいものですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えて見ましょう。
場合によっては売却や土地活用など、色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることも大切です。

 

5.まとめ

土地や家など不動産の相続は、専門的なことも多く相続をした場合のメリット・デメリットを考えることが難しいこともあります。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。

不動産相続事例

「公正証書遺言があった事例」※提携弁護士による相談事例

【相談前】

被相続人が公正証書遺言を残して亡くなり、相続人はA(当方依頼者)及びBのみ。

「遺留分相当額の財産をBに譲り、他の全ての財産はAに譲る」との遺言であったため、Bの取得額が問題になった。

Bからは、「Aは被相続人から多額の援助(特別受益)を受けていたはずだ」との主張がなされた。

 

【相談後】

たしかにAには特別受益がありましたが、逆にBにもAを上回る多額の特別受益があることを立証し、

Bの取得額を減少させ、Aの取得額を増加させることに成功しました。

 

【弁護士からのコメント】

公正証書遺言があっても今回のように争いになることは多々あります。

ただ、公正証書遺言があれば、遺産分割の大きな枠組みを設定することはできますから、やはり公正証書遺言は非常に有益です。

公正証書遺言の作成をおすすめします。