CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

多数の不動産を所有してるが、収益も悪く兄弟分割も難しい場合の相続

◆ご相談内容

ご相談にいらっしゃった不動産オーナーのW様ご夫婦は、60代の仲のよいご夫婦です。
W様のお父様は既に他界されており、ご兄弟は弟様が2人いらっしゃいます。ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。弟様2人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。
お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母様宅)とW様のご自宅が建っています。その他に、賃貸アパートが5棟、太陽光発電をお持ちです。
お母様は現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのか分からなかったそうです。そのことがきっかけで、お母様はW様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと、3人でご相談にいらっしゃいました。

 

◆問題点

お父様が無くなった時に自宅はお母様が、その他の不動産はすべてW様が相続しました。その際、2人の弟様には現金で分割をしています。
しかし、今度は状況が異なります。下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。お母様が無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。今回も現金で分割するか、あるいは土地を渡すべきか、W様は悩んでいました。
また、5棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。これをそのままにしておくのは、もらう側にとってもお荷物になるだけで、むしろ赤字であれば大きな負担になります。
W様は、どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟みんなが幸せになる分け方をしたいと望んでおり、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいと考えていました。

 

◆解決策

まずW様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をおすすめしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
W様、奥様、お母様にそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。
そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、W様も現状をはっきりと把握することができましたが、そこで分かったことは、W様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。そして、所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということも分かりました。

 

このままではW様の望む幸せな相続ができないので、総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。
W様が保有する賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート3棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はグルッと回らないと入り口には入れない造りとなっていました。一方で、その付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母様が住むには寒く住みづらい家となっていました。
そこで、母屋を改修すると同時に、母屋とアパート5棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。これにはW様もご納得いただくことができました。
また、近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていましたので、太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことで、こちらもW様は快諾されました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見ても分かる状態となりました。この状態でW様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

 

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。
ROAを作成してみると、どうやら収益性が悪い・赤字になる資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにせず、やはり改善したいですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えてみましょう。場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることが大切です。

不動産相続事例

疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続き

疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続きを、ご自身で調べながら進めてられておりましたが、借入金(借金)の心配などがありご相談に来られました。

お話を伺うと、幼いころに両親が離婚し、弟と一緒に母親に引き取られたことで、父親とは疎遠状態だったそうです。

まずは、お父様の再婚の有無や内縁関係、相談者様が一番心配されている借入金の有無などから調べる必要がありました。

ㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤ

借入金については「日本信用情報機構」へ申請すると借入金部分がどのくらいあるのか、全てではありませんが確認することが出来ることをお伝え致しました。

手続きを進めていくと、お父様の借入金部分は心配するほどの金額はなく、現預金や退職金、生命保険、不動産とプラスの財産があったので、弟様と遺産分割協議を行ったのち、無事手続きを完了させる事が出来ました。

今回の場合、相談者様のお母様(亡くなった父親の元妻)は相続人とはなりませんので、財産を相続することがありません。

しかし、離婚後一度も養育費が払われず、女手一つで育てられたお母様に「父親が残した財産は母にも分けます」と、安心した表情でお話下さいました。

相続のお手続きについては、ぜひホームプランナーにご相談下さい。

実家の相続争い

『無効と判断された遺言書』

相続が発生したTさんからのご相談でした。
初七日もすぎ、少し落ち着いたころに妹のHより「実家の遺品整理をしていたら遺言書がでてきた。」と連絡あり、遺言書を開封したところ「すべての財産をHに相続させる」旨の記載があったとのことでした。

以前、Tさんは被相続人の父より「嫁にいってもお前にもしっかり財産は残してやる」と言われていたので疑問を抱き、以前、取引のあった弊社にご相談いただきました。
遺言書を確認した際に、明らかに父の字体ではなく、妹Hが偽造したのでないかと疑いをもたれたのです。
Tさんとして、妹Hは父母の面倒をみてくれているので感謝もしていますし、財産を多めに相続してもらっても良いと思っています。
しかし、遺言書を偽造していたというのであれば話は違います。
まずは、妹Hに直接聞くことにしましたが、妹Hは父が書いたもので間違いないとの一点張りです。
話が進まないので、弁護士を立てて家庭裁判所にて遺言書の筆跡鑑定を依頼しました。
調査の結果、遺言書は父の筆跡である可能性は極めて低いと判断され、無効であることが決定しました。

Tさんとしても妹と揉めたいわけではないので、話し合いのすえ、お互い納得のいくところで折り合いをつけることで、なんとか収めることができました。

今回の揉め事の原因は、「遺言書」が残されていなかったことです。
どのような形であれ『介護で大変世話になった妹Hへ●●を、姉Tには●●と』遺言書を書き残していれば、裁判所で争うこともありませんでした。
紛失や偽造の懸念があるのであれば、公正証書遺言や2020年7月10日よりスタートする「法務局の自筆証書遺言書保管制度」を利用する手段もあります。

財産を残す方が、適切な準備をしておくことで、残された方たちの揉め事を未然に防ぐことができます。しかし、現状は遺言書がないことで、相続人同士での争いが絶えません。
弊社の相続勉強会では、「遺言書」の重要性を常にお伝えしております。
「遺言書」を作成したいという方はお気軽にご連絡ください。
※遺言書の作成については、提携士業と連携のうえご提案させていただきます。