CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

思い出のつまった自宅の売却

◆ご相談内容

現在、他県に住んでいる50代男性のS様は、愛知に住むご両親が亡くなり実家を相続されましたが、愛知に戻る事はないのでどうすれば良いかとのご相談で来店されました。
相続するまでの経緯や家族構成などの聞き取りを行い、売却した場合と賃貸として貸し出した場合、このまま空家を放置した場合のメリット・デメリットと、相続税についても資料を用いて説明しました。
初回面談当日に現地を見せて頂く事になり、その際に「いくらで売れるかな?」「思い出がつまった家だから、あまり安く売るのも嫌なんだけどな」と、実家に対する想いも伺う事ができました。
お客様の現状や将来について、色々とお話をしていく中で、売却した方がお客様にとっては一番良いのではないかと思い、ご提案させて頂きました。色々悩まれた末、「ホームプランナーさんに全部まかせます」とのお言葉を頂き、売却する方向で話を進める事になりました。
ネット広告や新聞折り込みなど、様々な媒体を駆使し早期売却へ向け取り組んでまいりました。

◆結果

売却を開始しておよそ3ヶ月ほどで無事に契約となり、「思ってたいたより早かったね。頑張ってくれたんだね。」「買ってくれる人も良い人そうで安心できるよ。」と、喜んで頂く事が出来ました。
お引渡しが無事に終わり、最後に「あなたに任せて正解だったよ。ありがとう」とお言葉を頂きました。
思い入れのあるお家の売却・ご相談は、ぜひホームプランナーにお任せください。

不動産相続事例

引き継ぎ手のいない農地の悩みは贈与で解決

◆ご相談内容

ご主人と息子さんとの三人家族のT様。90歳を超えるT様のご主人のお父様は、現在いくつかの農地を保有しており、年齢的にも相続が近いとT様は感じていますが、ご主人も糖尿病で現在入院しており、相続が発生した時が不安とのご相談を受けました。

 

◆問題点

お義父様が保有されている資産はご自宅と多数の農地で、農地は人にお貸ししている状態です。
今回のT様の場合、法定相続人への農地の相続になるので、農地の名義変更を行うとき農業委員会の許可は不要ですが、農業委員会へ届出をする必要があります。届出は、相続発生から10ヵ月以内に行わなければならない決まりがあり、その期限を過ぎると、10万円以下の罰金が課せられる場合があるので注意が必要です。
また、農地は農業に使う前提の土地なので、転用する場合には農業委員会の許可が必要になりますし、例えば宅地として使用するには地盤の改良やライフラインの整備など工事が必要になることもありますので、推定相続人が農家以外の場合は、生前に対策を考えておく必要があります。
農地の相続には、農業の継続や農地法の問題もあると知ったT様は、お義父様が元気なうちに農地の売却も視野に入れ始めました。農地は利用目的や売買が制限されており、農家ではない人が農地を相続しても、活用できないケースが増加しています。
農業の継続や農地法の問題から、現在お義父様が保有している農地を管理しきれるか不安に思ったT様は、農地を売却することをお義父様にご提案されましたが、お義父様は土地を売ることには消極的で、お金はいらないとおっしゃいました。

 

◆解決策・結果

T様のお義父様は、現在多数の農地を保有しておりますので、相続対策をするために600坪の農地を不動産会社へ一度売却し、その資金で、路線価の高い土地に借家を建てて頂くというご提案をしました。そして建てた借家を『相続時精算課税制度』を使ってお孫さんに贈与するという内容です。
相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。
この制度には2500万円の特別控除があるため、相続財産を生前に2500万円まで税金を払わずに前渡しすることができます。すなわち、相続時精算課税制度を利用することで、多額の金銭等の贈与を生前に行ったとしても、贈与税の負担がなく財産の移行を行うことができます。
お義父様がお元気なうちに今ある農地を売却し、新たに土地を購入してT様の息子さんへ生前贈与するという、農地の売却を考え始めていたT様の考えと、土地を売ることに消極的であったお義父様の考え、双方の意見を取り入れた提案により、T様の相続に対する不安は払拭され、一番良い方法で相続の手続きをすることができました。

 

『相続時精算課税制度』は、高齢者から資産の贈与を行った場合に2500万円までの贈与が非課税になる制度のことです。高齢者が保有している財産を早いうちに若い世代に移行させ、財産を贈与された側がそれを使うことによりお金を循環させ、経済活性化を図ろうという目的でつくられました。
一見お得そうに感じる制度ですが、110万円の贈与が毎年非課税になる「暦年贈与」を使えなくなる・申告の手間が増えるなどの色々な注意点もありますので、場合によっては全く節税対策にはならないこともあります。しかし、この制度を使ったほうが得をするケースも勿論あります。

 

相続時精算課税制度を利用したほうが良いケースとしてあげられるのは、賃貸物件がある場合です。賃貸物件を贈与した場合、毎月の家賃収入は贈与を受けた側のものになるため、収益分は相続財産にはならず相続税がかかりません。
今回のT様のケースでは90歳を超えるT様のお義父様は多数の農地を保有していましたが、最初は「お金はいらない」という理由で農地を売却することを拒否されていました。T様のご主人も糖尿病を患っており、多数の農地を管理できずにせっかくの土地を持て余してしまうかもしれませんでした。
しかし、農地を売却し賃貸物件を建ててそれをお孫さんに相続することにより、お孫さんは早いうちから家賃収入を得ることができるようになります。
お金はもうそんなに必要ない、とおっしゃっていたお義父様が農地を保有している状態よりも土地を有効活用できて利益を生み出せるうえに、節税対策にもなるということです。