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ご相談にいらっしゃった不動産オーナーのW様ご夫婦は、60代の仲のよいご夫婦です。
W様のお父様は既に他界されており、ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。
ご兄弟はW様には弟様が２人いらっしゃいます。
W様の弟２人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。

お持ちの資産は８００坪の敷地に母屋（お母様宅）とW様のご自宅が建っています。その他に、賃貸アパートが５棟、太陽光発電をお持ちです。

お母様は現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのか分からなかったそうです。
そのことがきっかけで、お母様はW様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと、３人でご相談にいらっしゃいました。

お父様が無くなった時に自宅はお母様が、その他の不動産はすべてW様が相続しました。
その際、２人の弟様には現金で分割をしています。

しかし、今度は状況が異なります。下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。
お母様が無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。今回も現金で分割するか、あるいは土地を渡すべきか、W様は悩んでいました。

５棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
これをそのままにしておくのはもらう側にとってもお荷物になるだけで、むしろ赤字であれば大きな負担になります。
W様は、どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟ですからみんなが幸せになる分け方をしたいと望んでおり、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいと考えていました。

まずW様の所有財産の内容と相続評価、市場評価（価値）、収益性の現状を把握するため、ROA診断をおすすめしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
W様、奥様、お母様にそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。

そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、W様も現状をはっきりと把握することができましたが、そこで分かったことは、W様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。
そして所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということも分かりました。
このままではW様の望む幸せな相続ができないので、総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。

W様が保有する賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート３棟は入り口が道路に面しているのですが、後の２棟はグルッと回らないと入り口には入れない造りとなっていました。
一方でその付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母様が住むには寒く住みづらい家となっていました。

そこで母屋を改修すると同時に、母屋とアパート５棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。
これにはW様もご納得いただくことができました。

また、近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていましたので、
太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことでこちらもW様は快諾されました。母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見ても分かる状態となりました。
この状態でW様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。

ROAを作成してみると、どうやら収益性が悪い・赤字になる資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにせず、やはり改善したいですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えてみましょう。場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることが大切です。