CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

リフォームと贈与で相続対策の結果、節税にも!

◆ご相談内容

2棟のアパートのオーナーである、S様は75歳で娘さんがお一人いらっしゃいます。奥さまは4年前に亡くなられていて、続税対策などをそろそろ考える必要があると感じ始めました。
S様が所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5世帯しか入居がない状態で、借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。

アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。貸家の相続税評価は、入居率が高い方が土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
S様は入居率の低いアパートを娘様に相続する際の相続税がどれくらいになるのかをご心配していました。

◆解決策

S様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになるので、娘様はアパートはいらないと言っているそうです。そこで、まずは節税対策などよりも先にリフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘様もアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく、節税対策にもなります。まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らすことができます。そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。

S様は娘様と話をして、入居率が上がり節税になるならと、アパートをリフォームすることにしました。そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘様もアパートを相続しても良いということになり、S様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘様に家賃収入が入るようにし、S様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

 

S様のように、古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって、リフォームは相続税対策の有効な手段です。
相続税対策の基本の1つは、相続財産そのものを減らしておくことです。減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合はそのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。もともと今後必要になってくる費用なので、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することができます。

 

◆相続勉強会の開催日時のお知らせ

現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で5ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。

 

 

・10月13日(木)10:00~『STEP1:相続の基礎を学ぶ』講師:高田
・10月13日(木)11:00~『STEP2:遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師:高田
・10月27日(木)10:00~『STEP3:相続税と不動産の評価を学ぶ』講師:高田
・11月10日(木)10:00~『STEP4:節税対策方法を学ぶ』講師:高田
・11月24日(木)10:00~『STEP5:制度を活用した応用事例を学ぶ』講師:高田

 

ステップ1~5まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪

 

勉強会の詳細・ご予約は下記URLからも受付しております。

ぜひお気軽にご参加ください☆

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不動産相続事例

書類不足で分からないことだらけ・・・

関東にお住いのご婦人から相続した区分マンションの売却査定を頂きました。

息子さんが関西で不動産業に従事していますが、相談したところ不足書類や分からないことが多すぎて販売できないと言われたそうです。
自主管理のマンションで管理組合もなく理事長も不明、手元にあった賃貸借契約書と現在の入居者も異なっている状態だそうです。
現地に何度か訪問して他の居住者や賃借人に事情徴収しないと何もわからない状態だったため調査と一緒に専任でご依頼を頂きました。

調査のために何度も現地に行かないと賃借人に逢えない覚悟でしたが、置手紙を見て連絡を下さり、賃借人、会計さんとも連絡が取れました。
話が出来れば何の問題もなく調査も進み販売にこぎ着けました。

類似物件を販売していた際のお客様にピンポイントで紹介させて頂いたところ その日のうちに現地を見て下さり、価格によっては購入したいとの事で買付を頂きました。
賃借人が契約書と異なるなどの問題点もありましたが、引渡までに問題を解決できる目途が立ったので契約に至りました。

問題があり売却できないと言われる物件もありますが、そんな時はホームプランナーにご相談下さい。
豊富な経験から問題を解決し不動産売却をお手伝い致します。