CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

リフォームと贈与で相続対策の結果、節税にも!

◆ご相談内容

2棟のアパートのオーナーである、S様は75歳で娘さんがお一人いらっしゃいます。奥さまは4年前に亡くなられていて、続税対策などをそろそろ考える必要があると感じ始めました。
S様が所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5世帯しか入居がない状態で、借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。

アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。貸家の相続税評価は、入居率が高い方が土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
S様は入居率の低いアパートを娘様に相続する際の相続税がどれくらいになるのかをご心配していました。

◆解決策

S様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになるので、娘様はアパートはいらないと言っているそうです。そこで、まずは節税対策などよりも先にリフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘様もアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく、節税対策にもなります。まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らすことができます。そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。

S様は娘様と話をして、入居率が上がり節税になるならと、アパートをリフォームすることにしました。そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘様もアパートを相続しても良いということになり、S様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘様に家賃収入が入るようにし、S様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

 

S様のように、古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって、リフォームは相続税対策の有効な手段です。
相続税対策の基本の1つは、相続財産そのものを減らしておくことです。減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合はそのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。もともと今後必要になってくる費用なので、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することができます。

 

◆相続勉強会の開催日時のお知らせ

現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で5ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。

 

 

・10月13日(木)10:00~『STEP1:相続の基礎を学ぶ』講師:高田
・10月13日(木)11:00~『STEP2:遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師:高田
・10月27日(木)10:00~『STEP3:相続税と不動産の評価を学ぶ』講師:高田
・11月10日(木)10:00~『STEP4:節税対策方法を学ぶ』講師:高田
・11月24日(木)10:00~『STEP5:制度を活用した応用事例を学ぶ』講師:高田

 

ステップ1~5まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪

 

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不動産相続事例

「自分の資産をどのように残していくか…」

賃貸業を営む不動産オーナーのTさんからのご相談です。
80歳になった年に余命2年の宣告を受けたことをきっかけに、自分の資産をどのように残していくか悩んでいました。Tさんには妻がおり、自分が死んでから苦労をさせたくないという気持ちが強かったことから、妻に資産を渡したいという意向がありました。しかし、妻は賃貸経営に自信が持てず不安を抱えていました。

さらに、相続が複雑になりそうな要因がありました。それは、Tさん一家の家族構成。実は、Tさんの妻は後妻で、2人は再婚同士。それぞれに実子がいました。そのため、もしTさんが妻に資産を渡したとすると、亡くなった後は妻が前夫との間にもうけた実子に引き継がれることになります。それは、Tさんの実子もよく思わないはずです。
Tさんから事情をヒアリングし、お持ちの資産状況や相続関係を整理しました。また、不安を抱えているという相続人候補の奥様の相談にも乗り、状況を整理しました。

その後、状況を考慮し様々な選択肢が考えた中で提案したのは、「持っている不動産のひとつを売却して現金を分ける」というものでした。

初めにこの提案を聞いたTさんは、うんざりしたそうです。「不動産屋は結局、売らせたいだけか」と。確かに、売却というのは、不動産会社としても報酬の大きくなる選択肢で、実は今回、合理的に考えても保有していた不動産を売却するという案はあり得ないものでした。というのも、売却対象の物件は、一部上場企業が一括して賃借人となっており、賃料収入は年間約6,000万円にのぼるからです。そんな優良資産をみすみす手放すのは、理にかなっているとは言えません。また、売却して現金が増えると相続財産評価もあがることから、相続税額も増え、さらに売却益に対しての譲渡所得税もかかります。

奥様へヒアリングをしたときに感じたのは、「不動産経営をしたことがない立場で急に引き継ぐことになるのは、ただでさえ不安。さらに後妻の立場で夫の不動産経営を引き継ぐことは、いっそう大きな不安があるのだろう」ということでした。

一方、Tさんは「妻に十分な収益を残したい」と言っていましたが、その真意は「自分のいなくなった後、世話になった今の妻に苦労をさせたくない」ということだったのです。

しかし、もし社宅が空いて、収益が得られなくなったとしたら、賃貸経営に詳しくない妻にとって負担でしかありません。ちなみに、社宅が建つのはTさんが先祖代々受け継いできた土地。妻が売却しようものなら、「夫が亡くなって土地を後妻が売った」と囁かれることは想像に難くありません。

こうした事情を踏まえて、Tさんに「本当に奥様の負担を考えるなら、売却を決断できるのは賃貸経営をはじめたTさんしかいないのではないでしょうか」と伝えたのです。初めに提案を受けたときは怒りを隠さなかったTさんですが、その話を聞いてから2週間ほど、しばらく考えて奥様とも相談し、「不動産を残そうとしているのは、自分の事業を家族に継承したかったからで、それは自分の満足でしかなかった」と、売却を決心されました。

結果として、Tさんは社宅に加えて、夫婦で住むには広すぎた自宅兼店舗ビルも売却することにし、全部で約3億5000万円の収入を手にしました。そこから、税金や新居の建築費などを引き、2億円の現金を残すことができました。現金のほとんどは妻、残っている貸地をTさんの実子である長男、新しく建てた自宅とその土地を長女がそれぞれ相続することにしました。

はじめに勉強会に参加してから結論に至るまでおよそ2か月。その後の売却もスムーズに進みました。Tさんの抱えていた悩みは晴れ、その後実際に訪れた相続でも、家族でもめることなく円滑に手続きが済みました。