お持ちの資産は800坪の敷地に母屋（お母さま宅）とY様のご自宅が建っています。
その他に、賃貸アパートが4棟、太陽光発電をお持ちです。
CASE事例紹介
不動産相続では、思わぬ相続
（争族・争続）がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。
不動産相続事例
父が急死。高齢の母と財産をどう相続すれば良いか？
１．相談内容
M様はお父様が亡くなり、M様とお母様で財産を相続することになりました。
お父様の財産は自宅と現預金のみですが、M様の知人から聞いた話やネットの情報によると、どうやら相続税がかかりそうでした。
また、M様のお母様は高齢で老人ホームに入所しており、身体は元気ですがここ最近物忘れが多く、認知症になってしまったらどうしたら良いか悩んでいました。
２．解決策
相談に来られた際に、まずは相続税の試算をさせて頂きました。
M様のおっしゃるとおり、相続財産はご自宅と現預金のみでしたが、土地の面積も大きく資産評価の高い不動産で、また現預金も多くあったため相続税が発生する状況でした。
また、M様がお悩みのお母様の今後を考え、相続に強い司法書士と協力をして『任意後見制度』をご提案しました。
お母様がまだ十分な判断能力があるうちに、将来認知症になってしまった場合に備えて、M様がお母様の今後の生活や財産管理に関する事務をすることが出来ます。
３．結果
今回ご自宅については、お母様の状況をみて自由に維持・処分が出来るようにM様が相続をし、現預金については今後の生活を鑑みてお母様が相続をすることとなりました。
お母様の現預金については何かあればM様が後見人になっているため、お母様に代わり管理をすることが出来て安心しましたと喜んで頂けました。
不動産相続事例
収益が悪い“赤字不動産”の相続。有効活用するには？
ご相談にいらっしゃったY様ご夫婦は、不動産のオーナー様でした。
Y様の父は既に他界されており、弟様が2人いらっしゃいます。ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。
１．相談内容
お母さまは現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておくにも書き方が分からない。
そのことがきっかけで、お母さまはY様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと考えました。
２．課題、問題点
●兄弟間で揉めるのではないか？
お父様が無くなった時に自宅はお母さまが、そのほかの不動産はすべてY様が相続しました。その際、兄弟には現金で分割をしています。
しかし、今度は状況が異なります。
下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため「自分の家が欲しい」と言っており、お母さまが無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。
今回も現金で分割か、あるいは土地を渡すべきか、Y様は悩んでいました。
●賃貸アパートは収入より支出が多い状態。そのまま相続すべきか？
4棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
そのまま相続しても負担になる可能性が高く、赤字であればかなり大きな負担です。
そこでこの機会に、賃貸アパートについても改善を施したいとY様は考えていました。
３．解決策
●資産状況を整理するため、ROA診断を実施する
まずY様の所有財産の内容と相続評価、市場評価（価値）、収益性の現状を把握するため、ROA診断をお勧めしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で、事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
ROA診断を行うことで資産状況が全て見える化され、Y様も現状をはっきりと把握することができました。
ROA診断では、Y様の資産はほぼ不動産で分割ができないということ、所有する不動産の収益が悪化しているという２点が明確化されました。
●土地全体の再開発を行い、アパートの収益を改善
実際に現地へ行くと、アパート2棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟は遠回りしない限り入り口には入れない作りとなっていました。
なぜかと言うと、道路側2つのアパートの間は室外機などの設備置き場として使われており、人が通れるほどの空間がないためでした。
一方で、その付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母さまが住むには寒く住みづらい家となっていました。
そこで、母屋を改修すると同時にアパート4棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。
これにはY様もご納得いただくことができました。
●資産を整理した状態で兄弟間の配分を検討する
近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていました。
そこで、太陽光発電については賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことで、こちらもY様は快諾。
母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見てもわかる状態となりました。
この状態でY様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。
４．この事例から学べること
一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、後で揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。
初心者がROAを作成するのは少しハードルが高いので、自信がない方は今回のように専門家が入ってもらうと安心です。
●土地活用など、資産を生かす手立てを考えましょう
ROAを作成して、収益性が悪いかったり、赤字にある資産がある可能性もあります。
負債が発生しそうな資産はそのままにせず、改善したいものですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えて見ましょう。
場合によっては売却や土地活用など、色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることも大切です。
５．まとめ
土地や家など不動産の相続は、専門的なことも多く相続をした場合のメリット・デメリットを考えることが難しいこともあります。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。
不動産相続事例
希望金額に近い金額で売却できました
現在、千葉県に住んでいる50代の男性。お父様が亡くなりお母様が一人になってしまい、近くに住む妹夫婦のところにお母様も一緒に住むこととなり、ご実家の売却を親族と相談し始めたそうです。当初お母様は想い出のあるご実家の売却には否定的でしたが、ご自身も75才を過ぎ体力的にも管理が難しくなり売却を考え始めとの事です。
名古屋市内にある数社の不動産会社に相談したところ、ご実家が市外の不動産であったこともあり、あまり積極的な対応をしてくれず、インターネットで売買の評判が高く目に留まった弊社に相談しようと思っていただいたようです。
売却に関し心よく引き受けてくれて、感じの良い会社だなと思っていただき売却依頼を受けました。
市外で築年数も30年を超えている家屋だったので、希望している金額で販売を行ってくれるのか不安を抱えていた様子でしたが、お客様の意向を十分配慮しアドバイスを行った結果、信頼感を得てもらい販売活動をスタートすることができました。
売却スタートから4カ月かかりましたが、希望金額に近い金額で売却できました。最後まで安心できる会社で当社を選んで良かったと言っていただき、これからも不動産業の仕事を続けていく中の励みとなりました。
不動産相続事例
「お手軽に受講可能な“オンラインセミナー”」
相続対策を考え始めた８０代女性のN様。数年前から相続対策を考えなければと思いながらも、下手に相談すると色々と営業されるのではないかと心配があり行動に移せなかったそうです。
家族とも遺産相続について話す機会が増えてきたことも後押しとなり、そろそろ真剣に対策の必要があると実感したのです。
相談先の目星がなかったため、ご自身でインターネットや知人に相談しつつ、親身に相談してくれる先を探していたところ弊社の相続勉強会にたどりつかれました。
特に“オンラインセミナー”で本格的に勉強ができることに興味をもたれました。
セミナー会場への訪問や、コロナウイルス感染が心配だったことが同時に解消でき、さらには希望日時で開催してくるというサービスなどが受講のきっかけに繋がったとのことです。
※オンラインセミナーはPC・スマホ・タブレッドでの受講が可能です。
初めての方でも手軽に始められます。
操作方法についてもご説明いたしますのでお気軽にお問い合わせください。
N様は短期間で集中して受講したいとご希望されましたので、全５回（各回２時間）の勉強会を１週間で開催させていただきました。
弊社のオンラインセミナーは１対１ですので、お気軽に質問ができます。
勉強会の中での疑問だけではなく、N様ご自身に当てはめたご質問にもしっかりとお答えしました。
全５回を受講されたN様より、「相続に関する基礎知識、遺産相続に大事な考え方、弊社の相続対策に対する思いを共有してもらい、非常に感銘を受けた。今後の相続対策はすべて任せたい」というお言葉まで頂戴することができました。
今後は、相続資産の現状を把握するためのＲＯＡ診断を行い、最善の相続対策をＮ様とＮ様のご家族とご一緒に作り上げていきます。
※勉強会後の個別面談もオンラインで対応できます。
遠方の方でもご活用いただけますので、お気軽のお問い合わせください。
