CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

多数の不動産を所有してるが、収益も悪く兄弟分割も難しい場合の相続

◆ご相談内容

ご相談にいらっしゃった不動産オーナーのW様ご夫婦は、60代の仲のよいご夫婦です。
W様のお父様は既に他界されており、ご兄弟は弟様が2人いらっしゃいます。ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。弟様2人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。
お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母様宅)とW様のご自宅が建っています。その他に、賃貸アパートが5棟、太陽光発電をお持ちです。
お母様は現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのか分からなかったそうです。そのことがきっかけで、お母様はW様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと、3人でご相談にいらっしゃいました。

 

◆問題点

お父様が無くなった時に自宅はお母様が、その他の不動産はすべてW様が相続しました。その際、2人の弟様には現金で分割をしています。
しかし、今度は状況が異なります。下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。お母様が無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。今回も現金で分割するか、あるいは土地を渡すべきか、W様は悩んでいました。
また、5棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。これをそのままにしておくのは、もらう側にとってもお荷物になるだけで、むしろ赤字であれば大きな負担になります。
W様は、どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟みんなが幸せになる分け方をしたいと望んでおり、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいと考えていました。

 

◆解決策

まずW様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をおすすめしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
W様、奥様、お母様にそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。
そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、W様も現状をはっきりと把握することができましたが、そこで分かったことは、W様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。そして、所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということも分かりました。

 

このままではW様の望む幸せな相続ができないので、総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。
W様が保有する賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート3棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はグルッと回らないと入り口には入れない造りとなっていました。一方で、その付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母様が住むには寒く住みづらい家となっていました。
そこで、母屋を改修すると同時に、母屋とアパート5棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。これにはW様もご納得いただくことができました。
また、近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていましたので、太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことで、こちらもW様は快諾されました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見ても分かる状態となりました。この状態でW様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

 

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。
ROAを作成してみると、どうやら収益性が悪い・赤字になる資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにせず、やはり改善したいですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えてみましょう。場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることが大切です。

不動産相続事例

再婚同士の不動産相続の解決事例

◆ご相談内容

賃貸業を営む不動産オーナーのTさんからのご相談です。
80歳になった年に余命2年の宣告を受けたことをきっかけに、自分の資産をどのように残していくか悩んでいました。
Tさんには妻がおり、自分が死んでから苦労をさせたくないという気持ちが強かったことから、妻に資産を渡したいという意向がありました。

 

◆問題点

しかし、奥様は賃貸経営に自信が持てず不安を抱えていらっしゃるようでした。また、相続が複雑になりそうな要因もありました。それは、Tさん一家の家族構成。
実は、Tさんの妻は後妻で、2人は再婚同士。それぞれに実子がいました。そのため、もしTさんが妻に資産を渡したとすると、亡くなった後は妻が前夫との間にもうけた実子に引き継がれることになります。それは、Tさんの実子もよく思わないはずです。

 

◆解決策

Tさんから事情をヒアリングし、お持ちの資産状況や相続関係を整理しました。また、不安を抱えているという相続人候補の奥様の相談にも乗り、状況を整理しました。その後、状況を考慮し様々な選択肢を考えた中で提案したのは、「持っている不動産のひとつを売却して現金を分ける」というものでした。
初めにこの提案を聞いたTさんは、「不動産屋は結局、売らせたいだけか」とうんざりしたそうです。確かに売却というのは、不動産会社としても報酬の大きくなる選択肢で、実は今回、合理的に考えても保有していた不動産を売却するという案はあり得ないものでした。というのも、売却対象の物件は、一部上場企業が一括して賃借人となっており、賃料収入は年間約6,000万円にのぼるからです。そんな優良資産をみすみす手放すのは、理にかなっているとは言えません。また、売却して現金が増えると相続財産評価もあがることから、相続税額も増え、さらに売却益に対しての譲渡所得税もかかります。

 

奥様へヒアリングをしたときに感じたのは、「不動産経営をしたことがない立場で急に引き継ぐことになるのは、ただでさえ不安。さらに後妻の立場で夫の不動産経営を引き継ぐことは、いっそう大きな不安があるのだろう」ということでした。
一方、Tさんは「妻に十分な収益を残したい」と言っていましたが、その真意は「自分のいなくなった後、世話になった今の妻に苦労をさせたくない」ということだったのです。
しかし、もし社宅が空いて、収益が得られなくなったとしたら、賃貸経営に詳しくない奥様にとって負担でしかありません。ちなみに、社宅が建つのはTさんが先祖代々受け継いできた土地。奥様が売却しようものなら、「夫が亡くなって土地を後妻が売った」と囁かれることは想像に難くありません。

 

こうした事情を踏まえて、Tさんに「本当に奥様の負担を考えるなら、売却を決断できるのは賃貸経営をはじめたTさんしかいないのではないでしょうか」と伝えたのです。初めに提案を受けたときは怒りを隠さなかったTさんですが、その話を聞いてから2週間ほど、しばらく考えて奥様とも相談し、「不動産を残そうとしているのは、自分の事業を家族に継承したかったからで、それは自分の満足でしかなかった」と、売却を決心されました。

 

◆結果

結果として、Tさんは社宅に加えて、夫婦で住むには広すぎた自宅兼店舗ビルも売却することにし、全部で約3億5000万円の収入を手にしました。そこから、税金や新居の建築費などを引き、2億円の現金を残すことができました。現金のほとんどは妻、残っている貸地をTさんの実子である長男、新しく建てた自宅とその土地を長女がそれぞれ相続することにしました。
はじめに勉強会に参加してから結論に至るまでおよそ2か月。その後の売却もスムーズに進みました。
Tさんの抱えていた悩みは晴れ、その後実際に訪れた相続でも、家族でもめることなく円滑に手続きが済みました。

不動産相続事例

リフォームと贈与で相続対策の結果、節税にも!

◆ご相談内容

2棟のアパートのオーナーである、S様は75歳で娘さんがお一人いらっしゃいます。奥さまは4年前に亡くなられていて、続税対策などをそろそろ考える必要があると感じ始めました。
S様が所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5世帯しか入居がない状態で、借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。

アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。貸家の相続税評価は、入居率が高い方が土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
S様は入居率の低いアパートを娘様に相続する際の相続税がどれくらいになるのかをご心配していました。

◆解決策

S様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになるので、娘様はアパートはいらないと言っているそうです。そこで、まずは節税対策などよりも先にリフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘様もアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく、節税対策にもなります。まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らすことができます。そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。

S様は娘様と話をして、入居率が上がり節税になるならと、アパートをリフォームすることにしました。そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘様もアパートを相続しても良いということになり、S様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘様に家賃収入が入るようにし、S様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

 

S様のように、古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって、リフォームは相続税対策の有効な手段です。
相続税対策の基本の1つは、相続財産そのものを減らしておくことです。減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合はそのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。もともと今後必要になってくる費用なので、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することができます。

 

◆相続勉強会の開催日時のお知らせ

現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で5ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。

 

 

・10月13日(木)10:00~『STEP1:相続の基礎を学ぶ』講師:高田
・10月13日(木)11:00~『STEP2:遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師:高田
・10月27日(木)10:00~『STEP3:相続税と不動産の評価を学ぶ』講師:高田
・11月10日(木)10:00~『STEP4:節税対策方法を学ぶ』講師:高田
・11月24日(木)10:00~『STEP5:制度を活用した応用事例を学ぶ』講師:高田

 

ステップ1~5まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪

 

勉強会の詳細・ご予約は下記URLからも受付しております。

ぜひお気軽にご参加ください☆

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疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続き

疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続きを、ご自身で調べながら進めてられておりましたが、借入金(借金)の心配などがありご相談に来られました。

お話を伺うと、幼いころに両親が離婚し、弟と一緒に母親に引き取られたことで、父親とは疎遠状態だったそうです。

まずは、お父様の再婚の有無や内縁関係、相談者様が一番心配されている借入金の有無などから調べる必要がありました。

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借入金については「日本信用情報機構」へ申請すると借入金部分がどのくらいあるのか、全てではありませんが確認することが出来ることをお伝え致しました。

手続きを進めていくと、お父様の借入金部分は心配するほどの金額はなく、現預金や退職金、生命保険、不動産とプラスの財産があったので、弟様と遺産分割協議を行ったのち、無事手続きを完了させる事が出来ました。

今回の場合、相談者様のお母様(亡くなった父親の元妻)は相続人とはなりませんので、財産を相続することがありません。

しかし、離婚後一度も養育費が払われず、女手一つで育てられたお母様に「父親が残した財産は母にも分けます」と、安心した表情でお話下さいました。

相続のお手続きについては、ぜひホームプランナーにご相談下さい。