CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

相続手続きの未了・相続共有のリスクについて

◆ご相談内容

今回の相談者はご姉弟の2名様。ご実家の売却についての相談でした。
話をお聞きすると、5人兄弟の(三女と二男)がおり、相談を受けた弊社の担当は、内容を聞く前に困難な案件であろうと感じました。5人の兄弟ということは5人の相続人がいるということです。相続人が増えれば増えるほど、相続はトラブルのリスクが上がっていくものです。
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お父様が20年前に亡くなった後、ご実家はお母様と先天的な障害をお持ちのご長男が住んでいらっしゃいました。2年前にお母様が亡くなられご長男が一人となりましたが、とても一人では生活ができないため、お母様が亡くなられる少し前から施設に入所され、ご実家は誰も使わない空き家の状態となってしまいました。
ご相談にいらっしゃったお二人は、この実家を売却し、その代金を長男の施設費用、治療費用に充てたいということでした。

 

◆結果

ご実家の所有権についてお聞きしたところ、ご兄弟全員で共有されておりました。しかし、登記を確認してみると6人の共有となっていました。実は20年前に亡くなられたお父様には、前妻との子供が一人いたのです。
当然その方も相続人の一人であり、共有の不動産を売却するためには原則共有者全員の同意が必要となります。共有者が6人、うち一人は前妻の子。これは全員と接触するだけでも一苦労となります。ㅤ
結論から申し上げますと、今回の案件は売却できませんでした。直接の理由としては、前妻とのお子様が認知症を患っていたためです。意思能力がないため売却の同意を得られず、またご家族が成年後見人を立てるつもりがなく、方法がありませんでした。
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今回の場合は、共有で相続してしまった時点でかなり難しい状況になっていたということです。ですが実は、ご相談者達も本来は共有で相続するつもりはなく、長女が実家を相続して他の兄弟は金銭を分けるという予定でした。
しかし、20年前にお父様が亡くなった時に、遺産分割協議も実家の相続登記も何もされておりませんでした。お母様が亡くなられた時にその事実に初めて気付き、相続の手続きをしようと試みましたが、既にお父様の前妻との子は認知症となっていました。遺産分割協議ができなかったため、仕方なく法定相続通りに相続することになったのです。
お父様が亡くなられた20年前にきちんと相続の手続きをしていれば、前妻とのお子様も意思能力をお持ちでしたでしょう。この時に相続の手続きを怠ってしまったために、売却が困難となったのです。
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また、前妻とのお子様が亡くなられるまで待ったとしても、亡くなられるとその子どもに実家の持ち分は相続されますし、相談者側のご兄弟も高齢ですのでそれまでにご兄弟に相続が発生する可能性があります。
そうなると共有者はどんどんと増えていき、また相談者とその兄弟にも認知症が発症する可能性もあり、より処分は困難になっていきます。
相続の手続きを怠ったことで、共有者が膨大な数になっていたり、最早誰が共有者なのかも分からなくなっていたり、そういった不動産は非常に多くあります。
相続手続きの怠りは、相続人本人だけでなく、そのお子様、お孫様にも大きな負担を残していくことになります。相続の手続きは手間や費用がかかりますが、かといってそれを放置してしまうと後々更に大きな問題となってしまうのです。

不動産相続事例

両親が離婚、疎遠になっていた父親の再婚相手から“相続放棄”を迫られた

◆ご相談内容

今回ご相談に来られたYさんは子どもの頃にご両親が離婚されておりましたが、先月お父様が亡くなり、弁護士から相続人であるYさん宛てに連絡がありました。

お父様は離婚後再婚しており、お子様が二人いることが分かりました。また、相続財産には複数の不動産と現預金がありましたが、現在の配偶者と子供二人ですべて相続するので相続放棄をして欲しいというお話でした。

お父様の財産規模は、相続税申告が必要な財産状況で、Yさんの法定相続分だけでも数千万あることが分かりました。

Yさんが相続放棄をしてしまうと、お父様の財産を相続することが出来なくなってしまいます。また、離婚後お父様からの金銭的なサポートも一切なかったことから、相続可能であれば相続して欲しいとの事でした。

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◆対応方法・結果

弊社は早速、相続に強い弁護士、資産税に強い税理士とワンストップ対応をさせて頂くこととなりました。相手の弁護士と交渉を重ねた結果、納税資金の確保やYさんの相続取得分のため、一部の不動産を売却することになりました。

Yさんからは、相続放棄せずに済んだだけでなく納得した遺産分割ができた、全て専門の方にお任せできたので安心できましたとご満足頂けました。

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◆オンラインセミナーで相続の正しい知識を知る

弊社では、「相続についてまずは正しい知識を知りたい!」、「相談よりもセミナーが受けたい」という方に向け、オンラインセミナーを行っております。

定期的に開催しているホームプランナーの相続セミナーを、WEBを利用してご自宅にいながら受けることができるサービスです。

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【こんな悩みはありませんか?】

・親が高齢になり認知症になった。またはなりそう。

・相続対策のために遺言書は作るべき?

・今のままだと相続税はどれぐらいかかるの?

・遠方にある空き家の管理が大変

・持っている不動産を売却してしまいたい

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どのようなご相談でも、お気軽にご連絡ください。

下記URLからご予約も出来ます。ぜひ一度ご相談ください。

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不動産相続事例

父が急死。高齢の母と財産をどう相続すれば良いか?

1.相談内容

M様はお父様が亡くなり、M様とお母様で財産を相続することになりました。
お父様の財産は自宅と現預金のみですが、M様の知人から聞いた話やネットの情報によると、どうやら相続税がかかりそうでした。
また、M様のお母様は高齢で老人ホームに入所しており、身体は元気ですがここ最近物忘れが多く、認知症になってしまったらどうしたら良いか悩んでいました。

 

2.解決策

相談に来られた際に、まずは相続税の試算をさせて頂きました。
M様のおっしゃるとおり、相続財産はご自宅と現預金のみでしたが、土地の面積も大きく資産評価の高い不動産で、また現預金も多くあったため相続税が発生する状況でした。

また、M様がお悩みのお母様の今後を考え、相続に強い司法書士と協力をして『任意後見制度』をご提案しました。
お母様がまだ十分な判断能力があるうちに、将来認知症になってしまった場合に備えて、M様がお母様の今後の生活や財産管理に関する事務をすることが出来ます。

 

3.結果

今回ご自宅については、お母様の状況をみて自由に維持・処分が出来るようにM様が相続をし、現預金については今後の生活を鑑みてお母様が相続をすることとなりました。
お母様の現預金については何かあればM様が後見人になっているため、お母様に代わり管理をすることが出来て安心しましたと喜んで頂けました。

不動産相続事例

収益が悪い“赤字不動産”の相続。有効活用するには?

ご相談にいらっしゃったY様ご夫婦は、不動産のオーナー様でした。
Y様の父は既に他界されており、弟様が2人いらっしゃいます。ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。

お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母さま宅)とY様のご自宅が建っています。
その他に、賃貸アパートが4棟、太陽光発電をお持ちです。

 

1.相談内容

お母さまは現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておくにも書き方が分からない。
そのことがきっかけで、お母さまはY様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと考えました。

 

2.課題、問題点

●兄弟間で揉めるのではないか?

お父様が無くなった時に自宅はお母さまが、そのほかの不動産はすべてY様が相続しました。その際、兄弟には現金で分割をしています。
しかし、今度は状況が異なります。
下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため「自分の家が欲しい」と言っており、お母さまが無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。
今回も現金で分割か、あるいは土地を渡すべきか、Y様は悩んでいました。

●賃貸アパートは収入より支出が多い状態。そのまま相続すべきか?

4棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
そのまま相続しても負担になる可能性が高く、赤字であればかなり大きな負担です。
そこでこの機会に、賃貸アパートについても改善を施したいとY様は考えていました。

 

3.解決策

●資産状況を整理するため、ROA診断を実施する

まずY様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をお勧めしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で、事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
ROA診断を行うことで資産状況が全て見える化され、Y様も現状をはっきりと把握することができました。

ROA診断では、Y様の資産はほぼ不動産で分割ができないということ、所有する不動産の収益が悪化しているという2点が明確化されました。

●土地全体の再開発を行い、アパートの収益を改善

実際に現地へ行くと、アパート2棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟は遠回りしない限り入り口には入れない作りとなっていました。
なぜかと言うと、道路側2つのアパートの間は室外機などの設備置き場として使われており、人が通れるほどの空間がないためでした。
一方で、その付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母さまが住むには寒く住みづらい家となっていました。

そこで、母屋を改修すると同時にアパート4棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。

これにはY様もご納得いただくことができました。

●資産を整理した状態で兄弟間の配分を検討する

近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていました。
そこで、太陽光発電については賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。

収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことで、こちらもY様は快諾。
母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。

これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見てもわかる状態となりました。
この状態でY様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

 

4.この事例から学べること

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、後で揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。
初心者がROAを作成するのは少しハードルが高いので、自信がない方は今回のように専門家が入ってもらうと安心です。

●土地活用など、資産を生かす手立てを考えましょう

ROAを作成して、収益性が悪いかったり、赤字にある資産がある可能性もあります。
負債が発生しそうな資産はそのままにせず、改善したいものですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えて見ましょう。
場合によっては売却や土地活用など、色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることも大切です。

 

5.まとめ

土地や家など不動産の相続は、専門的なことも多く相続をした場合のメリット・デメリットを考えることが難しいこともあります。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。