CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

リフォームと贈与で相続対策の結果、節税にも!

◆ご相談内容

2棟のアパートのオーナーである、S様は75歳で娘さんがお一人いらっしゃいます。奥さまは4年前に亡くなられていて、続税対策などをそろそろ考える必要があると感じ始めました。
S様が所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5世帯しか入居がない状態で、借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。

アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。貸家の相続税評価は、入居率が高い方が土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
S様は入居率の低いアパートを娘様に相続する際の相続税がどれくらいになるのかをご心配していました。

◆解決策

S様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになるので、娘様はアパートはいらないと言っているそうです。そこで、まずは節税対策などよりも先にリフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘様もアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく、節税対策にもなります。まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らすことができます。そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。

S様は娘様と話をして、入居率が上がり節税になるならと、アパートをリフォームすることにしました。そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘様もアパートを相続しても良いということになり、S様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘様に家賃収入が入るようにし、S様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

 

S様のように、古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって、リフォームは相続税対策の有効な手段です。
相続税対策の基本の1つは、相続財産そのものを減らしておくことです。減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合はそのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。もともと今後必要になってくる費用なので、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することができます。

 

◆相続勉強会の開催日時のお知らせ

現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で5ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。

 

 

・10月13日(木)10:00~『STEP1:相続の基礎を学ぶ』講師:高田
・10月13日(木)11:00~『STEP2:遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師:高田
・10月27日(木)10:00~『STEP3:相続税と不動産の評価を学ぶ』講師:高田
・11月10日(木)10:00~『STEP4:節税対策方法を学ぶ』講師:高田
・11月24日(木)10:00~『STEP5:制度を活用した応用事例を学ぶ』講師:高田

 

ステップ1~5まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪

 

勉強会の詳細・ご予約は下記URLからも受付しております。

ぜひお気軽にご参加ください☆

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不動産相続事例

疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続き

疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続きを、ご自身で調べながら進めてられておりましたが、借入金(借金)の心配などがありご相談に来られました。

お話を伺うと、幼いころに両親が離婚し、弟と一緒に母親に引き取られたことで、父親とは疎遠状態だったそうです。

まずは、お父様の再婚の有無や内縁関係、相談者様が一番心配されている借入金の有無などから調べる必要がありました。

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借入金については「日本信用情報機構」へ申請すると借入金部分がどのくらいあるのか、全てではありませんが確認することが出来ることをお伝え致しました。

手続きを進めていくと、お父様の借入金部分は心配するほどの金額はなく、現預金や退職金、生命保険、不動産とプラスの財産があったので、弟様と遺産分割協議を行ったのち、無事手続きを完了させる事が出来ました。

今回の場合、相談者様のお母様(亡くなった父親の元妻)は相続人とはなりませんので、財産を相続することがありません。

しかし、離婚後一度も養育費が払われず、女手一つで育てられたお母様に「父親が残した財産は母にも分けます」と、安心した表情でお話下さいました。

相続のお手続きについては、ぜひホームプランナーにご相談下さい。

不動産相続事例

収益のない土地の相続はどうしたらいいか?資産の分割方法について

◆ご相談内容

不動産のオーナーであるT様は奥様と2人で暮らしており、お子様が2人いらっしゃいます。
土地をいくつか所有されておりますが、どの土地も収入があまりなく、どうしたら良いかというご相談を頂きました。

現状を確認してみると、保有財産が多いわりに全体の収入比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
中には全く利用していない土地もあり、この土地を使って収入を得たいとの事でした。
また、複数の貸地・借地権を保有されており、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいといったご相談内容でした。

 

◆資産分割の比率・分割の仕方について

T様は土地の相続について、配偶者である奥様とお子様に土地を平等に分割しようと考えておりました。
資産の分割は、間違った方法で分割してしまうと節税に失敗してしまう場合があります。
例えば、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までであれば相続税は課税されない「配偶者の税額軽減」という制度があります。
この制度を利用して、全財産をとりあえず配偶者が相続するのが良いように感じますが、多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子どもたちに二次相続が発生します。
子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになってしまいます。つまり、配偶者が高齢で一時相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になるのです。
つまり、相続においては二次相続まで見据えた分配比率を考えることが大切になります。

また、財産の中身を分析せずに比率だけを考えて財産を分けることも危険です。
T様は、現在保有している財産から収益を上げることが最優先と考えておりました。
そのため、保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。

 

◆解決策

まず、財産の中身を分析するために、「財産分析書」を作成しました。
財産を分類したところ、保有している土地のうち500坪規模の遊休地2つと、200~300坪の貸地2つは収益性が低いことが分かったので、貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。
また、T様は収益改善を優先されていたので、シミュレーションシステムを使い、貸店舗、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合についてシミュレートを行いました。
シミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解して頂くことが出来ました。

 

不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をする人も少なくありません。
また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。
相続は、借金などのマイナスの遺産も引き継がれます。相続した土地が価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあるのです。

 

弊社では、相続について理解を深める相談セミナーも行っております。(※新型コロナウイルスに配慮し、現在はオンライン説明会を開催しております)
相続についてはぜひ一度、弊社にご相談ください。

不動産相続事例

相続税を支払い忘れていた・相続税を支払う資金がない

◆ご相談内容

今回ご相談に来られたK様は4人のお子様がおり、ご主人は亡くされていました。
K様は相続の手続きは何もしておらず、「相続税は10ヵ月以内に納税しなければならない」ということを知ったのは、ご主人が亡くなってから2年後でした。

 

◆課題、問題点

本来、相続税の申告と納税は被相続人が死亡してから10か月以内に行わなければなりません。
K様の場合、ご主人が亡くなってから2年以上過ぎているので早く支払わなければならないのですが、保有されている資産はご自宅と600坪の農地で、現金をあまり持っていない状態でした。

600坪の農地はもともとご主人が兄と共有で持っていたもので、現在は相続人のK様とお子様4人、ご主人の兄を含めた6人でひとつの農地持っている状態です。
K様が亡くなったあとの事を考えると、土地はお子様たちとその叔父にあたるご主人の兄が持っている状態になってしまいます。これではトラブルが起こってしまってもおかしくありません。

 

◆解決策

相続税の資金問題に関しては、まず金額を確認する必要がありますが、調べたところ60万円程度であることが分かりました。
60万円程であれば払えない金額ではないとの事で、相続税の資金に関しては問題もなく手続きを進める事が出来ました。残るは、ご主人の兄と共有名義に入っている土地についてです。

お話をお聞きすると、K様はご主人が亡くなってから病気を患ったことで生活も貧しくなり、それについてお子様も心配されているようでした。
K様の土地は700坪と広く駅の近くにあるため、住宅地にすれば好立地で需要がありそうな事から、土地を売却して現金化する事を提案しました。
これにはお子様にもお兄様にも賛成して頂けたことから、トラブルなくスムーズに相続手続きを済ませることができました。

 

今回、相談より先に税務署から連絡が来ていたら、何もわからず法廷通りに土地を分けることになっていたでしょう。
相続は時間が経てば経つほど相続人が増えることもあるので、
早めに対応をしなければ手続きも複雑になり、残していく家族にも迷惑をかけてしまいます。
トラブルを未然に防ぐためにも、なるべく早いうちに手続きを行いましょう。

 

◆オンラインセミナーで相続の正しい知識を知る

弊社では、「相続についてまずは正しい知識を知りたい!」、「相談よりもセミナーが受けたい」という方に向け、オンラインセミナーを行っております。

定期的に開催しているホームプランナーの相続セミナーを、WEBを利用してご自宅にいながら受けることができるサービスです。

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【こんな悩みはありませんか?】

・親が高齢になり認知症になった。またはなりそう。

・相続対策のために遺言書は作るべき?

・今のままだと相続税はどれぐらいかかるの?

・遠方にある空き家の管理が大変

・持っている不動産を売却してしまいたい

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どのようなご相談でも、お気軽にご連絡ください。

下記URLからご予約も出来ます。ぜひ一度ご相談ください。

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