CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

実家の相続争い

母の遺言書に納得ができない

ご相談者様には、兄1人、弟2人のご兄弟がいらっしゃいます。
お母様が亡くなられて数日後、遺言書が見つかりましたが、内容に納得ができないといったご相談内容でした。
その遺言書には、「現金は子供4人で分ける」「不動産は長男と次男で分ける」といった内容が書かれていました。
お母様の資産は、預貯金600万円と不動産5000万がありますが、明らかに長男と次男にとって都合が良い内容になっています。
お話を伺うと、お母様は認知症気味だったこともあり、この遺言書が本当にお母様の意思かどうか疑わしく、兄が自分に都合の良い内容の遺言書を母に書かせたのではないかと考えていらっしゃいました。
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遺言書を書くのは多くの場合が高齢者ですので、その中には認知症の疑いがある方や、判断能力が低下している方もいらっしゃいます。
遺言書が有効と判断されるには、書いた本人が遺言を残す時点で「遺言能力」を備えている必要があります。「遺言能力」とは、遺言の内容を理解し、その結果どうなるかも判断できる能力のことです。この遺言能力がない者が作成した遺言書は、無効となります。
今回の場合、お母様は自筆の遺言書を残されていましたが、それを書いた時点で認知症だったのか、もしくは誰かに書かされたのかなどを立証できる人はいません。そのため、遺言書が有効かどうか判断することが難しくなります。
結果、ご相談者様は真実の分からない遺言書に納得がいかないとの事で、公的に判断してもらうほかに方法はないと思い、裁判を起こすことに決められました。
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このような自筆証書遺言が引き起こすトラブルというのは珍しくありません。書いたのは本人か?書かされたのではないか?判断能力はあったのか?など、信ぴょう性に欠けるため、親族同士争いに発展しかねません。
手軽に自分一人で作成できるのがメリットではありますが、その分内容の不備があり無効になるといったことも珍しいことではありません。
相続を争続にしないためには、「公正証書遺言」を作成しておくことをおすすめします。
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公正証書遺言とは、公証役場で公証人に書いてもらう遺言のことをいいます。証人が2人以上立ち合い、遺言者が口で伝えた内容を公証人が筆記し作成します。
遺言書を残す場合は、自分の判断能力に少しでも不安がある場合は公正証書遺言で作成したほうがよいでしょう。
公証人と証人2名がいますので、遺言を残した時点で遺言能力があったかどうかなどの争いを避けられる可能性が高くなります。
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自筆証書遺言は遺言能力があるかないかの問題以外にも、日付がない・押印がないなど様々な理由で無効になってしまう場合も多いです。
公正証書遺言は法律のプロが作成するため、このような形式の不備で無効になるといった心配はなくなります。
今回の事例からも分かるように、第三者にもはっきりと有効だとわかる遺言書を作成しておくことが大切です。
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大切な遺言書も、書き方を間違うと効力を持ちません。
ホームプランナーでは、コロナ対策でオンラインでのセミナーを開催しております。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひホームプランナーにご相談ください。

不動産相続事例

収益のない土地の相続はどうしたらいいか?資産の分割方法について

◆ご相談内容

不動産のオーナーであるT様は奥様と2人で暮らしており、お子様が2人いらっしゃいます。
土地をいくつか所有されておりますが、どの土地も収入があまりなく、どうしたら良いかというご相談を頂きました。

現状を確認してみると、保有財産が多いわりに全体の収入比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
中には全く利用していない土地もあり、この土地を使って収入を得たいとの事でした。
また、複数の貸地・借地権を保有されており、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいといったご相談内容でした。

 

◆資産分割の比率・分割の仕方について

T様は土地の相続について、配偶者である奥様とお子様に土地を平等に分割しようと考えておりました。
資産の分割は、間違った方法で分割してしまうと節税に失敗してしまう場合があります。
例えば、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までであれば相続税は課税されない「配偶者の税額軽減」という制度があります。
この制度を利用して、全財産をとりあえず配偶者が相続するのが良いように感じますが、多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子どもたちに二次相続が発生します。
子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになってしまいます。つまり、配偶者が高齢で一時相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になるのです。
つまり、相続においては二次相続まで見据えた分配比率を考えることが大切になります。

また、財産の中身を分析せずに比率だけを考えて財産を分けることも危険です。
T様は、現在保有している財産から収益を上げることが最優先と考えておりました。
そのため、保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。

 

◆解決策

まず、財産の中身を分析するために、「財産分析書」を作成しました。
財産を分類したところ、保有している土地のうち500坪規模の遊休地2つと、200~300坪の貸地2つは収益性が低いことが分かったので、貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。
また、T様は収益改善を優先されていたので、シミュレーションシステムを使い、貸店舗、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合についてシミュレートを行いました。
シミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解して頂くことが出来ました。

 

不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をする人も少なくありません。
また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。
相続は、借金などのマイナスの遺産も引き継がれます。相続した土地が価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあるのです。

 

弊社では、相続について理解を深める相談セミナーも行っております。(※新型コロナウイルスに配慮し、現在はオンライン説明会を開催しております)
相続についてはぜひ一度、弊社にご相談ください。

不動産相続事例

相続税を支払い忘れていた・相続税を支払う資金がない

◆ご相談内容

今回ご相談に来られたK様は4人のお子様がおり、ご主人は亡くされていました。
K様は相続の手続きは何もしておらず、「相続税は10ヵ月以内に納税しなければならない」ということを知ったのは、ご主人が亡くなってから2年後でした。

 

◆課題、問題点

本来、相続税の申告と納税は被相続人が死亡してから10か月以内に行わなければなりません。
K様の場合、ご主人が亡くなってから2年以上過ぎているので早く支払わなければならないのですが、保有されている資産はご自宅と600坪の農地で、現金をあまり持っていない状態でした。

600坪の農地はもともとご主人が兄と共有で持っていたもので、現在は相続人のK様とお子様4人、ご主人の兄を含めた6人でひとつの農地持っている状態です。
K様が亡くなったあとの事を考えると、土地はお子様たちとその叔父にあたるご主人の兄が持っている状態になってしまいます。これではトラブルが起こってしまってもおかしくありません。

 

◆解決策

相続税の資金問題に関しては、まず金額を確認する必要がありますが、調べたところ60万円程度であることが分かりました。
60万円程であれば払えない金額ではないとの事で、相続税の資金に関しては問題もなく手続きを進める事が出来ました。残るは、ご主人の兄と共有名義に入っている土地についてです。

お話をお聞きすると、K様はご主人が亡くなってから病気を患ったことで生活も貧しくなり、それについてお子様も心配されているようでした。
K様の土地は700坪と広く駅の近くにあるため、住宅地にすれば好立地で需要がありそうな事から、土地を売却して現金化する事を提案しました。
これにはお子様にもお兄様にも賛成して頂けたことから、トラブルなくスムーズに相続手続きを済ませることができました。

 

今回、相談より先に税務署から連絡が来ていたら、何もわからず法廷通りに土地を分けることになっていたでしょう。
相続は時間が経てば経つほど相続人が増えることもあるので、
早めに対応をしなければ手続きも複雑になり、残していく家族にも迷惑をかけてしまいます。
トラブルを未然に防ぐためにも、なるべく早いうちに手続きを行いましょう。

 

◆オンラインセミナーで相続の正しい知識を知る

弊社では、「相続についてまずは正しい知識を知りたい!」、「相談よりもセミナーが受けたい」という方に向け、オンラインセミナーを行っております。

定期的に開催しているホームプランナーの相続セミナーを、WEBを利用してご自宅にいながら受けることができるサービスです。

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【こんな悩みはありませんか?】

・親が高齢になり認知症になった。またはなりそう。

・相続対策のために遺言書は作るべき?

・今のままだと相続税はどれぐらいかかるの?

・遠方にある空き家の管理が大変

・持っている不動産を売却してしまいたい

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どのようなご相談でも、お気軽にご連絡ください。

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不動産相続事例

「お子さまのいない夫婦間の相続」

5か月前に夫を亡くしたTさんからのご相談です。
相続に関して、夫の甥姪から相続権を主張する通知が来てどうしたら良いかという内容でした。

まずは、相続人の調査をしたところ、Tさんの夫には弟が1人、妹が2人いました。
弟には子が2人、妹の一人にも子が2人、もう一人の妹は独身でした。
弟と子がいる妹はTさんの夫より先に亡くなっており、子が代襲相続をします。

Tさんは自分たちに子供がいないので、夫の財産はすべて自分が相続するものだと思っていたとのことです。
しかし、子がいない夫婦間の場合、親もしくは兄弟姉妹に相続権があります。
今回の場合、両親がすでに他界していた為、兄弟姉妹が相続人となります。
更に、兄弟姉妹が先に亡くなっている場合、その子供が代襲相続をすることになります。

お話を伺っていくと、Tさんの夫は生前、すべての財産をTさんに相続させるから安心して老後を過ごしてくれと言っていたそうです。
しかし、あくまで言葉で伝えていただけで、遺言書は残されておりませんでした。

今回、1番の問題点は“遺言書”を作成していなかったことです。

遺言書を作成していれば、Tさんにすべての財産を相続させることができました。
兄弟姉妹には遺留分がありませんので、その後請求されることもありません。

生前に遺言書を作成しておくことで、Tさんの老後は守ることが出来ました。
しかし、相続が発生してからでは手の打ちようがありません。

今回、相続人すべてに相続財産を分配するには現金が足りませんでした。
そのため相続財産のうち、Tさんの自宅を売却するしかありません。
弊社としては、せめてもと少しでも良い条件で売却するお手伝いをさせて頂きました。

しかし、Tさんとその夫の想いを実現させることは叶いません。

“遺言書”は争いを防止するだけではなく、配偶者を守るうえでも重要な役割を果たします。
弊社の相続勉強会では、遺言書の重要性を伝えております。
人は、いつ、どこで、何が起こるか分かりません。
そんな時のために、自分はまだ大丈夫ではなく、1日でも早く遺言書を作成することを推奨いたします。