不動産相続では、思わぬ相続
（争族・争続）がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。
不動産相続事例
相続する建物が『未登記』だった・・・
今回のご相談者様には、亡くなった妹様のほかに4人のご兄弟がいらっしゃいます。
妹様のご主人様は既に亡くなっており、お二人の間にお子様もいないため、ご兄弟4人で相続することになっておりましたが、ご兄弟が皆それぞれ離れた県外に住んでいることから、書類の収集が困難、相続の手続きも未経験だったため、全てお任せたいというご相談でした。また、妹様のご自宅も誰も住む予定がないことから、売却した意向を持っておられました。
さっそくご自宅の謄本を取得したところ、建物が未登記であることが分かりました。遺産分割協議書には「同地上の未登記の建物」と書くことで相続は出来たとしても、相続登記をするためにはやはり建物の登記が必要となります。
詳しくお話しすると、建物の表示登記のために図面の作成・費用がかかること、未登記建物の所有者の名前を、亡くなった妹様のご主人（故人）から、亡くなった妹様（妻）へ、固定資産所有者の変更が必要になります。費用や時間がかかることはもちろん、いずれも当事者本人が既に死亡しているため、手続きが難航することが予想できました。
相続人である4人のご兄弟とそれぞれ連絡を取りながら、役所の担当者の方と交渉を重ねたことで、予定よりも短期間で未登記建物の所有者の名前を、ご主人（故人）から故奥様（妹様）に変更してもらうことが出来ました。そして、被相続人である故奥様（妹様）と遺産分割協議書によって、相続登記を完了することが出来ました。
ご依頼者様には、「ひとりではとても解決出来なかった、スムーズに手続きをして頂き本当に感謝しています」とご安心して頂けました。
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・10月13日（木）11:00～『STEP2：遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師：高田
・10月27日（木）10:00～『STEP3：相続税と不動産の評価を学ぶ』講師：高田
・11月10日（木）10:00～『STEP4：節税対策方法を学ぶ』講師：高田
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実家の相続争い
母の遺言書に納得ができない
ご相談者様には、兄1人、弟2人のご兄弟がいらっしゃいます。
お母様が亡くなられて数日後、遺言書が見つかりましたが、内容に納得ができないといったご相談内容でした。
その遺言書には、「現金は子供4人で分ける」「不動産は長男と次男で分ける」といった内容が書かれていました。
お母様の資産は、預貯金600万円と不動産5000万がありますが、明らかに長男と次男にとって都合が良い内容になっています。
お話を伺うと、お母様は認知症気味だったこともあり、この遺言書が本当にお母様の意思かどうか疑わしく、兄が自分に都合の良い内容の遺言書を母に書かせたのではないかと考えていらっしゃいました。
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遺言書を書くのは多くの場合が高齢者ですので、その中には認知症の疑いがある方や、判断能力が低下している方もいらっしゃいます。
遺言書が有効と判断されるには、書いた本人が遺言を残す時点で「遺言能力」を備えている必要があります。「遺言能力」とは、遺言の内容を理解し、その結果どうなるかも判断できる能力のことです。この遺言能力がない者が作成した遺言書は、無効となります。
今回の場合、お母様は自筆の遺言書を残されていましたが、それを書いた時点で認知症だったのか、もしくは誰かに書かされたのかなどを立証できる人はいません。そのため、遺言書が有効かどうか判断することが難しくなります。
結果、ご相談者様は真実の分からない遺言書に納得がいかないとの事で、公的に判断してもらうほかに方法はないと思い、裁判を起こすことに決められました。
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このような自筆証書遺言が引き起こすトラブルというのは珍しくありません。書いたのは本人か？書かされたのではないか？判断能力はあったのか？など、信ぴょう性に欠けるため、親族同士争いに発展しかねません。
手軽に自分一人で作成できるのがメリットではありますが、その分内容の不備があり無効になるといったことも珍しいことではありません。
相続を争続にしないためには、「公正証書遺言」を作成しておくことをおすすめします。
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公正証書遺言とは、公証役場で公証人に書いてもらう遺言のことをいいます。証人が2人以上立ち合い、遺言者が口で伝えた内容を公証人が筆記し作成します。
遺言書を残す場合は、自分の判断能力に少しでも不安がある場合は公正証書遺言で作成したほうがよいでしょう。
公証人と証人2名がいますので、遺言を残した時点で遺言能力があったかどうかなどの争いを避けられる可能性が高くなります。
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自筆証書遺言は遺言能力があるかないかの問題以外にも、日付がない・押印がないなど様々な理由で無効になってしまう場合も多いです。
公正証書遺言は法律のプロが作成するため、このような形式の不備で無効になるといった心配はなくなります。
今回の事例からも分かるように、第三者にもはっきりと有効だとわかる遺言書を作成しておくことが大切です。
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大切な遺言書も、書き方を間違うと効力を持ちません。
ホームプランナーでは、コロナ対策でオンラインでのセミナーを開催しております。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひホームプランナーにご相談ください。
不動産相続事例
収益のない土地の相続はどうしたらいいか？資産の分割方法について
不動産のオーナーであるT様は奥様と2人で暮らしており、お子様が2人いらっしゃいます。
土地をいくつか所有されておりますが、どの土地も収入があまりなく、どうしたら良いかというご相談を頂きました。
現状を確認してみると、保有財産が多いわりに全体の収入比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
中には全く利用していない土地もあり、この土地を使って収入を得たいとの事でした。
また、複数の貸地・借地権を保有されており、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいといったご相談内容でした。
T様は土地の相続について、配偶者である奥様とお子様に土地を平等に分割しようと考えておりました。
資産の分割は、間違った方法で分割してしまうと節税に失敗してしまう場合があります。
例えば、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までであれば相続税は課税されない「配偶者の税額軽減」という制度があります。
この制度を利用して、全財産をとりあえず配偶者が相続するのが良いように感じますが、多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子どもたちに二次相続が発生します。
子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになってしまいます。つまり、配偶者が高齢で一時相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になるのです。
つまり、相続においては二次相続まで見据えた分配比率を考えることが大切になります。
また、財産の中身を分析せずに比率だけを考えて財産を分けることも危険です。
T様は、現在保有している財産から収益を上げることが最優先と考えておりました。
そのため、保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。
まず、財産の中身を分析するために、「財産分析書」を作成しました。
財産を分類したところ、保有している土地のうち500坪規模の遊休地2つと、200～300坪の貸地2つは収益性が低いことが分かったので、貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。
また、T様は収益改善を優先されていたので、シミュレーションシステムを使い、貸店舗、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合についてシミュレートを行いました。
シミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解して頂くことが出来ました。
不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をする人も少なくありません。
また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。
相続は、借金などのマイナスの遺産も引き継がれます。相続した土地が価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあるのです。
弊社では、相続について理解を深める相談セミナーも行っております。（※新型コロナウイルスに配慮し、現在はオンライン説明会を開催しております）
相続についてはぜひ一度、弊社にご相談ください。
不動産相続事例
相続税を支払い忘れていた・相続税を支払う資金がない
今回ご相談に来られたK様は４人のお子様がおり、ご主人は亡くされていました。
K様は相続の手続きは何もしておらず、「相続税は10ヵ月以内に納税しなければならない」ということを知ったのは、ご主人が亡くなってから２年後でした。
本来、相続税の申告と納税は被相続人が死亡してから10か月以内に行わなければなりません。
K様の場合、ご主人が亡くなってから2年以上過ぎているので早く支払わなければならないのですが、保有されている資産はご自宅と600坪の農地で、現金をあまり持っていない状態でした。
600坪の農地はもともとご主人が兄と共有で持っていたもので、現在は相続人のK様とお子様４人、ご主人の兄を含めた6人でひとつの農地持っている状態です。
K様が亡くなったあとの事を考えると、土地はお子様たちとその叔父にあたるご主人の兄が持っている状態になってしまいます。これではトラブルが起こってしまってもおかしくありません。
相続税の資金問題に関しては、まず金額を確認する必要がありますが、調べたところ60万円程度であることが分かりました。
60万円程であれば払えない金額ではないとの事で、相続税の資金に関しては問題もなく手続きを進める事が出来ました。残るは、ご主人の兄と共有名義に入っている土地についてです。
お話をお聞きすると、K様はご主人が亡くなってから病気を患ったことで生活も貧しくなり、それについてお子様も心配されているようでした。
K様の土地は700坪と広く駅の近くにあるため、住宅地にすれば好立地で需要がありそうな事から、土地を売却して現金化する事を提案しました。
これにはお子様にもお兄様にも賛成して頂けたことから、トラブルなくスムーズに相続手続きを済ませることができました。
今回、相談より先に税務署から連絡が来ていたら、何もわからず法廷通りに土地を分けることになっていたでしょう。
相続は時間が経てば経つほど相続人が増えることもあるので、早めに対応をしなければ手続きも複雑になり、残していく家族にも迷惑をかけてしまいます。
トラブルを未然に防ぐためにも、なるべく早いうちに手続きを行いましょう。
弊社では、「相続についてまずは正しい知識を知りたい！」、「相談よりもセミナーが受けたい」という方に向け、オンラインセミナーを行っております。
定期的に開催しているホームプランナーの相続セミナーを、WEBを利用してご自宅にいながら受けることができるサービスです。
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【こんな悩みはありませんか？】
・親が高齢になり認知症になった。またはなりそう。
・相続対策のために遺言書は作るべき？
・今のままだと相続税はどれぐらいかかるの？
・遠方にある空き家の管理が大変
・持っている不動産を売却してしまいたい
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どのようなご相談でも、お気軽にご連絡ください。
下記URLからご予約も出来ます。ぜひ一度ご相談ください。
