CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

オーナーチェンジという形での売却

◆ご相談内容

相続で、父親から譲り受けた戸建を処分したいと相談を受けました。

お話を伺うと、現在は昔からの父親の知り合いの80代の方に借しており、家賃は毎月3万円もらっているそうですが、賃貸借契約書等は取り交わしておらず、また、物件は築50年以上経っている長屋で修繕費がかなり掛かるため、安くてもいいから売却したいとのことでした。

 

◆解決策

物件を調べると、昔ながらの長屋で公道に面しておらず、建物の建替えは不可能で売却するのは困難な物件でした。

私は売主様に、売却できるよう尽力しますが、正直なところ、査定で金額はつけられませんとお伝えしました。

売主様のご要望としては、売値はこだわらないので、現在の賃借人の方が今の条件のまま住み続けることが出来ることでした。

私はまず、今のままのオーナーチェンジという形で売却できるような買取会社を数社当たり、結果売主様のご要望にお応えできる会社に売却することができ、無事に新しいオーナー会社と賃借人の方で賃料も変わらず3万円で賃貸借契約書を交し、売買が終了しました。

 

弊社ではただ売却するだけではなく、大切な不動産を売主様のご要望や売却に関わる方のご要望に応え、その方にとって一番良い売却が出来るよう心掛けております。

 

◆相続勉強会の開催日時のお知らせ

現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で5ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。

 

 

・10月13日(木)10:00~『STEP1:相続の基礎を学ぶ』講師:高田
・10月13日(木)11:00~『STEP2:遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師:高田
・10月27日(木)10:00~『STEP3:相続税と不動産の評価を学ぶ』講師:高田
・11月10日(木)10:00~『STEP4:節税対策方法を学ぶ』講師:高田
・11月24日(木)10:00~『STEP5:制度を活用した応用事例を学ぶ』講師:高田

 

ステップ1~5まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪

 

勉強会の詳細・ご予約は下記URLからも受付しております。

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ぜひお気軽にご参加ください☆

不動産相続事例

相続手続きの未了・相続共有のリスクについて

◆ご相談内容

今回の相談者はご姉弟の2名様。ご実家の売却についての相談でした。
話をお聞きすると、5人兄弟の(三女と二男)がおり、相談を受けた弊社の担当は、内容を聞く前に困難な案件であろうと感じました。5人の兄弟ということは5人の相続人がいるということです。相続人が増えれば増えるほど、相続はトラブルのリスクが上がっていくものです。
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お父様が20年前に亡くなった後、ご実家はお母様と先天的な障害をお持ちのご長男が住んでいらっしゃいました。2年前にお母様が亡くなられご長男が一人となりましたが、とても一人では生活ができないため、お母様が亡くなられる少し前から施設に入所され、ご実家は誰も使わない空き家の状態となってしまいました。
ご相談にいらっしゃったお二人は、この実家を売却し、その代金を長男の施設費用、治療費用に充てたいということでした。

 

◆結果

ご実家の所有権についてお聞きしたところ、ご兄弟全員で共有されておりました。しかし、登記を確認してみると6人の共有となっていました。実は20年前に亡くなられたお父様には、前妻との子供が一人いたのです。
当然その方も相続人の一人であり、共有の不動産を売却するためには原則共有者全員の同意が必要となります。共有者が6人、うち一人は前妻の子。これは全員と接触するだけでも一苦労となります。ㅤ
結論から申し上げますと、今回の案件は売却できませんでした。直接の理由としては、前妻とのお子様が認知症を患っていたためです。意思能力がないため売却の同意を得られず、またご家族が成年後見人を立てるつもりがなく、方法がありませんでした。
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今回の場合は、共有で相続してしまった時点でかなり難しい状況になっていたということです。ですが実は、ご相談者達も本来は共有で相続するつもりはなく、長女が実家を相続して他の兄弟は金銭を分けるという予定でした。
しかし、20年前にお父様が亡くなった時に、遺産分割協議も実家の相続登記も何もされておりませんでした。お母様が亡くなられた時にその事実に初めて気付き、相続の手続きをしようと試みましたが、既にお父様の前妻との子は認知症となっていました。遺産分割協議ができなかったため、仕方なく法定相続通りに相続することになったのです。
お父様が亡くなられた20年前にきちんと相続の手続きをしていれば、前妻とのお子様も意思能力をお持ちでしたでしょう。この時に相続の手続きを怠ってしまったために、売却が困難となったのです。
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また、前妻とのお子様が亡くなられるまで待ったとしても、亡くなられるとその子どもに実家の持ち分は相続されますし、相談者側のご兄弟も高齢ですのでそれまでにご兄弟に相続が発生する可能性があります。
そうなると共有者はどんどんと増えていき、また相談者とその兄弟にも認知症が発症する可能性もあり、より処分は困難になっていきます。
相続の手続きを怠ったことで、共有者が膨大な数になっていたり、最早誰が共有者なのかも分からなくなっていたり、そういった不動産は非常に多くあります。
相続手続きの怠りは、相続人本人だけでなく、そのお子様、お孫様にも大きな負担を残していくことになります。相続の手続きは手間や費用がかかりますが、かといってそれを放置してしまうと後々更に大きな問題となってしまうのです。

不動産相続事例

希望金額に近い金額で売却できました

現在、千葉県に住んでいる50代の男性。お父様が亡くなりお母様が一人になってしまい、近くに住む妹夫婦のところにお母様も一緒に住むこととなり、ご実家の売却を親族と相談し始めたそうです。当初お母様は想い出のあるご実家の売却には否定的でしたが、ご自身も75才を過ぎ体力的にも管理が難しくなり売却を考え始めとの事です。
名古屋市内にある数社の不動産会社に相談したところ、ご実家が市外の不動産であったこともあり、あまり積極的な対応をしてくれず、インターネットで売買の評判が高く目に留まった弊社に相談しようと思っていただいたようです。

売却に関し心よく引き受けてくれて、感じの良い会社だなと思っていただき売却依頼を受けました。
市外で築年数も30年を超えている家屋だったので、希望している金額で販売を行ってくれるのか不安を抱えていた様子でしたが、お客様の意向を十分配慮しアドバイスを行った結果、信頼感を得てもらい販売活動をスタートすることができました。

売却スタートから4カ月かかりましたが、希望金額に近い金額で売却できました。最後まで安心できる会社で当社を選んで良かったと言っていただき、これからも不動産業の仕事を続けていく中の励みとなりました。

不動産相続事例

託す人、託される人の想いを共有

N様より父親が所有している1棟アパートについてのご相談を承りました。
高齢の父親が所有しているアパートは、相続で所有していた遊休地に目をつけた大手ハウスメーカーより相続対策として名古屋市外に所有している田んぼにアパート建築を勧められたところから始まりました。
当時、N様はアパート建築には消極的でしたが、借上げ保証があっとこと、30年間の収支表をみせられて利益が出ると言われたため、結局多額のローンを背負い建築することにされたようです。

新築当初は家賃保証もあり、返済も問題ありませんでしたので特に空室についても気にしたこともありませんでした。ところが10年程経過した後、空室期間も次第に長くなり、ついには管理会社から募集家賃の値下げに伴い借上げ保証額の値下げをして欲しいと依頼がありました。さらに外部の修繕工事と空室の改善工事についても求められました。新築当初の計画では、賃料は30年間同じ金額でしたので、借上げ保証額が減額されるとは夢にも思っていなかったようです。
慌てて契約書を見返してみたところ、説明をうけた覚えはないのですが契約書には賃料改定について記載されており、どうしようもないとわかられたようです。
愕然としながらも返済はしなくてはならず途方に暮れていた時に、以前自宅の購入でお取引させて頂いた弊社にご相談頂きました。
近い将来相続が発生する可能性が高い中、このような不動産をできれば相続したくないというN様の思いからのご相談だったのです。
N様は、父親に直接 “アパートを相続したくない”と伝えたくないとのご希望でしたので、まずは弊社の相続勉強会に親子で参加して相続について勉強してい頂くようご提案しました。

相続勉強会では、相続が発生すると残された家族にどんな負担が発生するのか、“負”動産を相続した家族がどんな苦労をするかなどもお話します。
最後には、相続人となる家族がどのように思い、考えているかをしっかりと共有することが円満相続へつながる近道であることをお伝えします。

このように託す人、託される人の想いを重視した弊社の勉強会にご参加いただいたことで、N様は父親としっかりと話をすることが出来ました。
父親としては、副収入としてアパートを相続させたいとの思いがあったそうですが、N様は賃貸経営をやりたいという自身の想いを伝えることができました。
お互いの想いが共有できた後に、現在の賃貸経営を改善するため、弊社の無料賃貸経営診断サービスを活用されました。

診断の結果、収益改善を行うには、募集賃料を現在の相場に改定しなければならないこと、劣化した外部の修繕工事や内装工事を行う必要があることがわかりました。その改装費用を捻出して入居率を上げても、借入金を返済すると手元にはあまり資金が残りません。

また相続税評価額に対して、換金価値(売却価格)が低いこともわかりました。
つまり、苦労して収益改善を行うわりに報われません。

回り道にはなりましたが、父親もアパートの現状と将来性について十分に理解されたようで、N様のご希望どおり、アパートは相続しないという結論となりました。
また、父親も収益改善を行うのではなく、これを機にアパートを処分したいという結論となられましたので、弊社にてアパートのご売却をお手伝いさせて頂きました。

N様からは、悩みの種であった父親の不動産を処分することができて、これで安心して相続を迎えることができると喜んで頂きました。