CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

託す人、託される人の想いを共有

N様より父親が所有している1棟アパートについてのご相談を承りました。
高齢の父親が所有しているアパートは、相続で所有していた遊休地に目をつけた大手ハウスメーカーより相続対策として名古屋市外に所有している田んぼにアパート建築を勧められたところから始まりました。
当時、N様はアパート建築には消極的でしたが、借上げ保証があっとこと、30年間の収支表をみせられて利益が出ると言われたため、結局多額のローンを背負い建築することにされたようです。

新築当初は家賃保証もあり、返済も問題ありませんでしたので特に空室についても気にしたこともありませんでした。ところが10年程経過した後、空室期間も次第に長くなり、ついには管理会社から募集家賃の値下げに伴い借上げ保証額の値下げをして欲しいと依頼がありました。さらに外部の修繕工事と空室の改善工事についても求められました。新築当初の計画では、賃料は30年間同じ金額でしたので、借上げ保証額が減額されるとは夢にも思っていなかったようです。
慌てて契約書を見返してみたところ、説明をうけた覚えはないのですが契約書には賃料改定について記載されており、どうしようもないとわかられたようです。
愕然としながらも返済はしなくてはならず途方に暮れていた時に、以前自宅の購入でお取引させて頂いた弊社にご相談頂きました。
近い将来相続が発生する可能性が高い中、このような不動産をできれば相続したくないというN様の思いからのご相談だったのです。
N様は、父親に直接 “アパートを相続したくない”と伝えたくないとのご希望でしたので、まずは弊社の相続勉強会に親子で参加して相続について勉強してい頂くようご提案しました。

相続勉強会では、相続が発生すると残された家族にどんな負担が発生するのか、“負”動産を相続した家族がどんな苦労をするかなどもお話します。
最後には、相続人となる家族がどのように思い、考えているかをしっかりと共有することが円満相続へつながる近道であることをお伝えします。

このように託す人、託される人の想いを重視した弊社の勉強会にご参加いただいたことで、N様は父親としっかりと話をすることが出来ました。
父親としては、副収入としてアパートを相続させたいとの思いがあったそうですが、N様は賃貸経営をやりたいという自身の想いを伝えることができました。
お互いの想いが共有できた後に、現在の賃貸経営を改善するため、弊社の無料賃貸経営診断サービスを活用されました。

診断の結果、収益改善を行うには、募集賃料を現在の相場に改定しなければならないこと、劣化した外部の修繕工事や内装工事を行う必要があることがわかりました。その改装費用を捻出して入居率を上げても、借入金を返済すると手元にはあまり資金が残りません。

また相続税評価額に対して、換金価値(売却価格)が低いこともわかりました。
つまり、苦労して収益改善を行うわりに報われません。

回り道にはなりましたが、父親もアパートの現状と将来性について十分に理解されたようで、N様のご希望どおり、アパートは相続しないという結論となりました。
また、父親も収益改善を行うのではなく、これを機にアパートを処分したいという結論となられましたので、弊社にてアパートのご売却をお手伝いさせて頂きました。

N様からは、悩みの種であった父親の不動産を処分することができて、これで安心して相続を迎えることができると喜んで頂きました。

実家の相続争い

『無効と判断された遺言書』

相続が発生したTさんからのご相談でした。
初七日もすぎ、少し落ち着いたころに妹のHより「実家の遺品整理をしていたら遺言書がでてきた。」と連絡あり、遺言書を開封したところ「すべての財産をHに相続させる」旨の記載があったとのことでした。

以前、Tさんは被相続人の父より「嫁にいってもお前にもしっかり財産は残してやる」と言われていたので疑問を抱き、以前、取引のあった弊社にご相談いただきました。
遺言書を確認した際に、明らかに父の字体ではなく、妹Hが偽造したのでないかと疑いをもたれたのです。
Tさんとして、妹Hは父母の面倒をみてくれているので感謝もしていますし、財産を多めに相続してもらっても良いと思っています。
しかし、遺言書を偽造していたというのであれば話は違います。
まずは、妹Hに直接聞くことにしましたが、妹Hは父が書いたもので間違いないとの一点張りです。
話が進まないので、弁護士を立てて家庭裁判所にて遺言書の筆跡鑑定を依頼しました。
調査の結果、遺言書は父の筆跡である可能性は極めて低いと判断され、無効であることが決定しました。

Tさんとしても妹と揉めたいわけではないので、話し合いのすえ、お互い納得のいくところで折り合いをつけることで、なんとか収めることができました。

今回の揉め事の原因は、「遺言書」が残されていなかったことです。
どのような形であれ『介護で大変世話になった妹Hへ●●を、姉Tには●●と』遺言書を書き残していれば、裁判所で争うこともありませんでした。
紛失や偽造の懸念があるのであれば、公正証書遺言や2020年7月10日よりスタートする「法務局の自筆証書遺言書保管制度」を利用する手段もあります。

財産を残す方が、適切な準備をしておくことで、残された方たちの揉め事を未然に防ぐことができます。しかし、現状は遺言書がないことで、相続人同士での争いが絶えません。
弊社の相続勉強会では、「遺言書」の重要性を常にお伝えしております。
「遺言書」を作成したいという方はお気軽にご連絡ください。
※遺言書の作成については、提携士業と連携のうえご提案させていただきます。

不動産相続事例

「お子さまのいない夫婦間の相続」

5か月前に夫を亡くしたTさんからのご相談です。
相続に関して、夫の甥姪から相続権を主張する通知が来てどうしたら良いかという内容でした。

まずは、相続人の調査をしたところ、Tさんの夫には弟が1人、妹が2人いました。
弟には子が2人、妹の一人にも子が2人、もう一人の妹は独身でした。
弟と子がいる妹はTさんの夫より先に亡くなっており、子が代襲相続をします。

Tさんは自分たちに子供がいないので、夫の財産はすべて自分が相続するものだと思っていたとのことです。
しかし、子がいない夫婦間の場合、親もしくは兄弟姉妹に相続権があります。
今回の場合、両親がすでに他界していた為、兄弟姉妹が相続人となります。
更に、兄弟姉妹が先に亡くなっている場合、その子供が代襲相続をすることになります。

お話を伺っていくと、Tさんの夫は生前、すべての財産をTさんに相続させるから安心して老後を過ごしてくれと言っていたそうです。
しかし、あくまで言葉で伝えていただけで、遺言書は残されておりませんでした。

今回、1番の問題点は“遺言書”を作成していなかったことです。

遺言書を作成していれば、Tさんにすべての財産を相続させることができました。
兄弟姉妹には遺留分がありませんので、その後請求されることもありません。

生前に遺言書を作成しておくことで、Tさんの老後は守ることが出来ました。
しかし、相続が発生してからでは手の打ちようがありません。

今回、相続人すべてに相続財産を分配するには現金が足りませんでした。
そのため相続財産のうち、Tさんの自宅を売却するしかありません。
弊社としては、せめてもと少しでも良い条件で売却するお手伝いをさせて頂きました。

しかし、Tさんとその夫の想いを実現させることは叶いません。

“遺言書”は争いを防止するだけではなく、配偶者を守るうえでも重要な役割を果たします。
弊社の相続勉強会では、遺言書の重要性を伝えております。
人は、いつ、どこで、何が起こるか分かりません。
そんな時のために、自分はまだ大丈夫ではなく、1日でも早く遺言書を作成することを推奨いたします。

不動産相続事例

「多数の不動産を所有してるが、収益も悪く兄弟分割も難しい場合の相続」

ご相談にいらっしゃった不動産オーナーのW様ご夫婦は、60代の仲のよいご夫婦です。
W様のお父様は既に他界されており、ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。
ご兄弟はW様には弟様が2人いらっしゃいます。
W様の弟2人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。

お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母様宅)とW様のご自宅が建っています。その他に、賃貸アパートが5棟、太陽光発電をお持ちです。

お母様は現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのか分からなかったそうです。
そのことがきっかけで、お母様はW様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと、3人でご相談にいらっしゃいました。

お父様が無くなった時に自宅はお母様が、その他の不動産はすべてW様が相続しました。
その際、2人の弟様には現金で分割をしています。

しかし、今度は状況が異なります。下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。
お母様が無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。今回も現金で分割するか、あるいは土地を渡すべきか、W様は悩んでいました。

5棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
これをそのままにしておくのはもらう側にとってもお荷物になるだけで、むしろ赤字であれば大きな負担になります。
W様は、どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟ですからみんなが幸せになる分け方をしたいと望んでおり、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいと考えていました。

まずW様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をおすすめしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
W様、奥様、お母様にそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。

そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、W様も現状をはっきりと把握することができましたが、そこで分かったことは、W様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。
そして所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということも分かりました。
このままではW様の望む幸せな相続ができないので、総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。

W様が保有する賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート3棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はグルッと回らないと入り口には入れない造りとなっていました。
一方でその付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母様が住むには寒く住みづらい家となっていました。

そこで母屋を改修すると同時に、母屋とアパート5棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。
これにはW様もご納得いただくことができました。

また、近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていましたので、
太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことでこちらもW様は快諾されました。母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見ても分かる状態となりました。
この状態でW様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。

ROAを作成してみると、どうやら収益性が悪い・赤字になる資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにせず、やはり改善したいですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えてみましょう。場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることが大切です。