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託す人、託される人の想いを共有

2020.07.07

N様より父親が所有している1棟アパートについてのご相談を承りました。
高齢の父親が所有しているアパートは、相続で所有していた遊休地に目をつけた大手ハウスメーカーより相続対策として名古屋市外に所有している田んぼにアパート建築を勧められたところから始まりました。
当時、N様はアパート建築には消極的でしたが、借上げ保証があっとこと、30年間の収支表をみせられて利益が出ると言われたため、結局多額のローンを背負い建築することにされたようです。

新築当初は家賃保証もあり、返済も問題ありませんでしたので特に空室についても気にしたこともありませんでした。ところが10年程経過した後、空室期間も次第に長くなり、ついには管理会社から募集家賃の値下げに伴い借上げ保証額の値下げをして欲しいと依頼がありました。さらに外部の修繕工事と空室の改善工事についても求められました。新築当初の計画では、賃料は30年間同じ金額でしたので、借上げ保証額が減額されるとは夢にも思っていなかったようです。
慌てて契約書を見返してみたところ、説明をうけた覚えはないのですが契約書には賃料改定について記載されており、どうしようもないとわかられたようです。
愕然としながらも返済はしなくてはならず途方に暮れていた時に、以前自宅の購入でお取引させて頂いた弊社にご相談頂きました。
近い将来相続が発生する可能性が高い中、このような不動産をできれば相続したくないというN様の思いからのご相談だったのです。
N様は、父親に直接 “アパートを相続したくない”と伝えたくないとのご希望でしたので、まずは弊社の相続勉強会に親子で参加して相続について勉強してい頂くようご提案しました。

相続勉強会では、相続が発生すると残された家族にどんな負担が発生するのか、“負”動産を相続した家族がどんな苦労をするかなどもお話します。
最後には、相続人となる家族がどのように思い、考えているかをしっかりと共有することが円満相続へつながる近道であることをお伝えします。

このように託す人、託される人の想いを重視した弊社の勉強会にご参加いただいたことで、N様は父親としっかりと話をすることが出来ました。
父親としては、副収入としてアパートを相続させたいとの思いがあったそうですが、N様は賃貸経営をやりたいという自身の想いを伝えることができました。
お互いの想いが共有できた後に、現在の賃貸経営を改善するため、弊社の無料賃貸経営診断サービスを活用されました。

診断の結果、収益改善を行うには、募集賃料を現在の相場に改定しなければならないこと、劣化した外部の修繕工事や内装工事を行う必要があることがわかりました。その改装費用を捻出して入居率を上げても、借入金を返済すると手元にはあまり資金が残りません。

また相続税評価額に対して、換金価値(売却価格)が低いこともわかりました。
つまり、苦労して収益改善を行うわりに報われません。

回り道にはなりましたが、父親もアパートの現状と将来性について十分に理解されたようで、N様のご希望どおり、アパートは相続しないという結論となりました。
また、父親も収益改善を行うのではなく、これを機にアパートを処分したいという結論となられましたので、弊社にてアパートのご売却をお手伝いさせて頂きました。

N様からは、悩みの種であった父親の不動産を処分することができて、これで安心して相続を迎えることができると喜んで頂きました。