NEWS お知らせ

収益のない土地の相続はどうしたらいいか?資産の分割方法について

2022.05.31

◆ご相談内容

不動産のオーナーであるT様は奥様と2人で暮らしており、お子様が2人いらっしゃいます。
土地をいくつか所有されておりますが、どの土地も収入があまりなく、どうしたら良いかというご相談を頂きました。

現状を確認してみると、保有財産が多いわりに全体の収入比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
中には全く利用していない土地もあり、この土地を使って収入を得たいとの事でした。
また、複数の貸地・借地権を保有されており、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいといったご相談内容でした。

 

◆資産分割の比率・分割の仕方について

T様は土地の相続について、配偶者である奥様とお子様に土地を平等に分割しようと考えておりました。
資産の分割は、間違った方法で分割してしまうと節税に失敗してしまう場合があります。
例えば、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までであれば相続税は課税されない「配偶者の税額軽減」という制度があります。
この制度を利用して、全財産をとりあえず配偶者が相続するのが良いように感じますが、多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子どもたちに二次相続が発生します。
子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになってしまいます。つまり、配偶者が高齢で一時相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になるのです。
つまり、相続においては二次相続まで見据えた分配比率を考えることが大切になります。

また、財産の中身を分析せずに比率だけを考えて財産を分けることも危険です。
T様は、現在保有している財産から収益を上げることが最優先と考えておりました。
そのため、保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。

 

◆解決策

まず、財産の中身を分析するために、「財産分析書」を作成しました。
財産を分類したところ、保有している土地のうち500坪規模の遊休地2つと、200~300坪の貸地2つは収益性が低いことが分かったので、貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。
また、T様は収益改善を優先されていたので、シミュレーションシステムを使い、貸店舗、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合についてシミュレートを行いました。
シミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解して頂くことが出来ました。

 

不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をする人も少なくありません。
また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。
相続は、借金などのマイナスの遺産も引き継がれます。相続した土地が価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあるのです。

 

弊社では、相続について理解を深める相談セミナーも行っております。(※新型コロナウイルスに配慮し、現在はオンライン説明会を開催しております)
相続についてはぜひ一度、弊社にご相談ください。