CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

思い出のつまった家の売却

相談内容】

現在、他県に住んでいる50代の男性。ご両親が亡くなり実家を相続したが、愛知県に戻る事はないので、どうすれば良いかとのご相談で来店されました。
相続するまでの経緯や家族構成などの聞き取りを行い、売却した場合と賃貸として貸し出した場合、このまま空家を放置した場合のメリット・デメリットと相続税の事など資料を用いて説明しました。お客様の現状や将来について、色々とお話をしていく中で、売却した方がお客様にとっては一番良いのではないかと思い、ご提案させて頂きました。色々悩まれた末、「ホームプランナーさんに全部まかせます」とのお言葉を頂き、売却する方向で話を進める事になりました。
初回面談当日に現地を見せて頂く事になり、その際「いくらで売れるかな?」「思い出がつまった家だから、あまり安く売るのも嫌なんだけどな」と、実家に対する想いも伺う事ができました。「思ってたより高かった。その価格で売れるなら嬉しいよ。」と言う事で、売出しを開始。ネット広告や新聞折り込みなど、様々な媒体を駆使し早期売却へ向け、取り組んでまいりました。

【結果】

売却を開始して3ヶ月ほどで無事に契約となり、「思ってたいたより早かったね。頑張ってくれたんだね。」「買ってくれる人も良い人そうで安心できるよ。」と、喜んで頂く事が出来ました。お引渡しが無事に終わり、最後に「あなたに任せて正解だったよ。ありがとう」とお言葉を頂きました。

不動産相続事例

「公正証書遺言があった事例」※提携弁護士による相談事例

【相談前】

被相続人が公正証書遺言を残して亡くなり、相続人はA(当方依頼者)及びBのみ。

「遺留分相当額の財産をBに譲り、他の全ての財産はAに譲る」との遺言であったため、Bの取得額が問題になった。

Bからは、「Aは被相続人から多額の援助(特別受益)を受けていたはずだ」との主張がなされた。

 

【相談後】

たしかにAには特別受益がありましたが、逆にBにもAを上回る多額の特別受益があることを立証し、

Bの取得額を減少させ、Aの取得額を増加させることに成功しました。

 

【弁護士からのコメント】

公正証書遺言があっても今回のように争いになることは多々あります。

ただ、公正証書遺言があれば、遺産分割の大きな枠組みを設定することはできますから、やはり公正証書遺言は非常に有益です。

公正証書遺言の作成をおすすめします。

 

ケーススタディ

◇ケーススタディ◇ 「生命保険の活用について」

ケーススタディ「生命保険の活用」

相続税対策の基本① 生命保険を活用しよう

 

 

高額になりがちな相続税を減らす方法には、実にいろいろなものがあります。その中でも、比較的わかりやすく、誰でも利用できるのが“生命保険の活用”ではないでしょうか。ご存知でない方もいるかもしれませんが、生命保険というのは、死亡時や高度障害時の保障となることはもちろん、相続税対策としても広く活用することができるのです。では、どのような仕組みによって、生命保険による相続税対策が可能となるのでしょうか。そもそも相続税というのは、相続財産から基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を差し引いた金額に課せられるものです。しかし生命保険金の場合、現金等の相続財産とは異なった取り扱い(みなし相続財産)となり、税制面で優遇されています。

 

生命保険には非課税枠が設けられている

生命保険が相続税対策になるという点について、より詳しく見ていきましょう。被相続人が亡くなった場合に相続人が取得した生命保険金(死亡保険金)は、相続税の課税対象にはなるものの、その財産にはあらかじめ「非課税枠」が設けられています。具体的には、「500万円×法定相続人の数=非課税限度額」と定められているのです。

 

このことからも明らかなように、現金や預貯金をそのまま残しておくよりも、生命保険に加入していた方がおトクに相続できることになります。そもそも相続税対策の基本は、相続税評価額を減額することにありますが、そのためには現金や預貯金を別のものに変える必要があります。生命保険による対策は、この非課税枠を活用した手法なのです。

契約者や保険金の受取人に応じて税金の種類が変わる

ちなみに、生命保険の契約者や保険金の受取人に応じて、課税される税金の種類が異なります。具体的には、被保険者と保険料の負担者(保険契約者)、および保険金受取人が誰であるかによって、「所得税」「相続税」「贈与税」のいずれかに分類されます。死亡保険金と課税関係について、表で確認しておきましょう。

 

たとえば、被保険者が父であり、保険料の負担者が母、受取人もまた母であった場合、税金の種類は「所得税」に分類されます。一方、被保険者が父であり、保険料の負担者も父、そして保険金の受取人が母の場合は「相続税」となります。さらに、被保険者が父で、保険料の負担者が母、保険金の受取人が子の場合は「贈

さらに、被保険者が父で、保険料の負担者が母、保険金の受取人が子の場合は「贈与税」になります。

また、所得税が課税される場合には、死亡保険金を「一時金」として受領したのか、それとも「年金」で取得したのかによって、取り扱いが異なります。たとえば一時金として受領した場合には、受け取った保険金の総額から払い込んだ掛金の額を差し引き、さらに特別控除50万円を差し引いた金額の2分の1に課税されることとなります(他の一時所得がない場合)。

一方、年金として受け取った場合には、公的年金等以外の雑所得として扱われるため、その金額に対応する払込保険料また掛金の額を差し引いた金額に課税されることとなります。少しややこしいのですが、どのような関係性になっているのかを理解し、さらには保険金を受領した状況についても精査するように心がけましょう。

保険を上手に活用して節税しよう

このように、保険を上手に活用すれば、相続税対策を行うことができます。もしものときの備えとして活用するのはもちろん、将来の税金対策としての活用もぜひ検討するようにしましょう。そのためには、相続税の仕組みをよく理解し、正しい対応ができるように準備しておいてください。また保険を選ぶ際には、どのような視点から節税に効果があるのかなども踏まえて比較してみるといいでしょう。

不動産相続事例

「自分の資産をどのように残していくか…」

賃貸業を営む不動産オーナーのTさんからのご相談です。
80歳になった年に余命2年の宣告を受けたことをきっかけに、自分の資産をどのように残していくか悩んでいました。Tさんには妻がおり、自分が死んでから苦労をさせたくないという気持ちが強かったことから、妻に資産を渡したいという意向がありました。しかし、妻は賃貸経営に自信が持てず不安を抱えていました。

さらに、相続が複雑になりそうな要因がありました。それは、Tさん一家の家族構成。実は、Tさんの妻は後妻で、2人は再婚同士。それぞれに実子がいました。そのため、もしTさんが妻に資産を渡したとすると、亡くなった後は妻が前夫との間にもうけた実子に引き継がれることになります。それは、Tさんの実子もよく思わないはずです。
Tさんから事情をヒアリングし、お持ちの資産状況や相続関係を整理しました。また、不安を抱えているという相続人候補の奥様の相談にも乗り、状況を整理しました。

その後、状況を考慮し様々な選択肢が考えた中で提案したのは、「持っている不動産のひとつを売却して現金を分ける」というものでした。

初めにこの提案を聞いたTさんは、うんざりしたそうです。「不動産屋は結局、売らせたいだけか」と。確かに、売却というのは、不動産会社としても報酬の大きくなる選択肢で、実は今回、合理的に考えても保有していた不動産を売却するという案はあり得ないものでした。というのも、売却対象の物件は、一部上場企業が一括して賃借人となっており、賃料収入は年間約6,000万円にのぼるからです。そんな優良資産をみすみす手放すのは、理にかなっているとは言えません。また、売却して現金が増えると相続財産評価もあがることから、相続税額も増え、さらに売却益に対しての譲渡所得税もかかります。

奥様へヒアリングをしたときに感じたのは、「不動産経営をしたことがない立場で急に引き継ぐことになるのは、ただでさえ不安。さらに後妻の立場で夫の不動産経営を引き継ぐことは、いっそう大きな不安があるのだろう」ということでした。

一方、Tさんは「妻に十分な収益を残したい」と言っていましたが、その真意は「自分のいなくなった後、世話になった今の妻に苦労をさせたくない」ということだったのです。

しかし、もし社宅が空いて、収益が得られなくなったとしたら、賃貸経営に詳しくない妻にとって負担でしかありません。ちなみに、社宅が建つのはTさんが先祖代々受け継いできた土地。妻が売却しようものなら、「夫が亡くなって土地を後妻が売った」と囁かれることは想像に難くありません。

こうした事情を踏まえて、Tさんに「本当に奥様の負担を考えるなら、売却を決断できるのは賃貸経営をはじめたTさんしかいないのではないでしょうか」と伝えたのです。初めに提案を受けたときは怒りを隠さなかったTさんですが、その話を聞いてから2週間ほど、しばらく考えて奥様とも相談し、「不動産を残そうとしているのは、自分の事業を家族に継承したかったからで、それは自分の満足でしかなかった」と、売却を決心されました。

結果として、Tさんは社宅に加えて、夫婦で住むには広すぎた自宅兼店舗ビルも売却することにし、全部で約3億5000万円の収入を手にしました。そこから、税金や新居の建築費などを引き、2億円の現金を残すことができました。現金のほとんどは妻、残っている貸地をTさんの実子である長男、新しく建てた自宅とその土地を長女がそれぞれ相続することにしました。

はじめに勉強会に参加してから結論に至るまでおよそ2か月。その後の売却もスムーズに進みました。Tさんの抱えていた悩みは晴れ、その後実際に訪れた相続でも、家族でもめることなく円滑に手続きが済みました。