不動産相続では、思わぬ相続
（争族・争続）がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。
不動産相続事例
疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続き
疎遠だった父親が亡くなった後の相続手続きを、ご自身で調べながら進めてられておりましたが、借入金（借金）の心配などがありご相談に来られました。
お話を伺うと、幼いころに両親が離婚し、弟と一緒に母親に引き取られたことで、父親とは疎遠状態だったそうです。
まずは、お父様の再婚の有無や内縁関係、相談者様が一番心配されている借入金の有無などから調べる必要がありました。
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借入金については「日本信用情報機構」へ申請すると借入金部分がどのくらいあるのか、全てではありませんが確認することが出来ることをお伝え致しました。
手続きを進めていくと、お父様の借入金部分は心配するほどの金額はなく、現預金や退職金、生命保険、不動産とプラスの財産があったので、弟様と遺産分割協議を行ったのち、無事手続きを完了させる事が出来ました。
今回の場合、相談者様のお母様（亡くなった父親の元妻）は相続人とはなりませんので、財産を相続することがありません。
しかし、離婚後一度も養育費が払われず、女手一つで育てられたお母様に「父親が残した財産は母にも分けます」と、安心した表情でお話下さいました。
相続のお手続きについては、ぜひホームプランナーにご相談下さい。
不動産相続事例
書類不足で分からないことだらけ・・・
関東にお住いのご婦人から相続した区分マンションの売却査定を頂きました。
息子さんが関西で不動産業に従事していますが、相談したところ不足書類や分からないことが多すぎて販売できないと言われたそうです。
自主管理のマンションで管理組合もなく理事長も不明、手元にあった賃貸借契約書と現在の入居者も異なっている状態だそうです。
現地に何度か訪問して他の居住者や賃借人に事情徴収しないと何もわからない状態だったため調査と一緒に専任でご依頼を頂きました。
調査のために何度も現地に行かないと賃借人に逢えない覚悟でしたが、置手紙を見て連絡を下さり、賃借人、会計さんとも連絡が取れました。
話が出来れば何の問題もなく調査も進み販売にこぎ着けました。
類似物件を販売していた際のお客様にピンポイントで紹介させて頂いたところ その日のうちに現地を見て下さり、価格によっては購入したいとの事で買付を頂きました。
賃借人が契約書と異なるなどの問題点もありましたが、引渡までに問題を解決できる目途が立ったので契約に至りました。
問題があり売却できないと言われる物件もありますが、そんな時はホームプランナーにご相談下さい。
豊富な経験から問題を解決し不動産売却をお手伝い致します。
不動産相続事例
夫が事故で急死。住宅ローンの支払いが・・・
今回ご相談にみえたSさんは、配偶者（夫）とお子様1人と暮らしていましたが、突然の事故で配偶者を亡くし、お子様と2人暮らしになりました。
配偶者が亡くなり、自宅を相続したいが住宅ローンが残っており困っているというご相談内容です。
お話を伺ったところ、Sさんは「団体信用保険」に加入されていました。
「団体信用保険」とは、住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合、住宅ローンの残額を免除してもらえる保険です。
必要書類を案内し金融機関に提出したところ、無事にローンの残額を保証で完済することができました。
Sさんのケースは団体信用保険に加入していたのでスムーズに解決しましたが、加入していない場合は、相続人が引き続き住宅ローンの返済を行わなければなりません。
返済が難しい場合は、裁判所への相続放棄の申し立てや、自宅の任意売却などで対処することが考えられます。
弊社では、任意売却の解決事例も多数ありますので、ぜひ弊社に一度ご相談下さい。
不動産相続事例
収益のない土地の相続はどうしたらいいか？資産の分割方法について
不動産のオーナーであるT様は奥様と2人で暮らしており、お子様が2人いらっしゃいます。
土地をいくつか所有されておりますが、どの土地も収入があまりなく、どうしたら良いかというご相談を頂きました。
現状を確認してみると、保有財産が多いわりに全体の収入比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
中には全く利用していない土地もあり、この土地を使って収入を得たいとの事でした。
また、複数の貸地・借地権を保有されており、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいといったご相談内容でした。
T様は土地の相続について、配偶者である奥様とお子様に土地を平等に分割しようと考えておりました。
資産の分割は、間違った方法で分割してしまうと節税に失敗してしまう場合があります。
例えば、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までであれば相続税は課税されない「配偶者の税額軽減」という制度があります。
この制度を利用して、全財産をとりあえず配偶者が相続するのが良いように感じますが、多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子どもたちに二次相続が発生します。
子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになってしまいます。つまり、配偶者が高齢で一時相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になるのです。
つまり、相続においては二次相続まで見据えた分配比率を考えることが大切になります。
また、財産の中身を分析せずに比率だけを考えて財産を分けることも危険です。
T様は、現在保有している財産から収益を上げることが最優先と考えておりました。
そのため、保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。
まず、財産の中身を分析するために、「財産分析書」を作成しました。
財産を分類したところ、保有している土地のうち500坪規模の遊休地2つと、200～300坪の貸地2つは収益性が低いことが分かったので、貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。
また、T様は収益改善を優先されていたので、シミュレーションシステムを使い、貸店舗、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合についてシミュレートを行いました。
シミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解して頂くことが出来ました。
不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をする人も少なくありません。
また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。
相続は、借金などのマイナスの遺産も引き継がれます。相続した土地が価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあるのです。
弊社では、相続について理解を深める相談セミナーも行っております。（※新型コロナウイルスに配慮し、現在はオンライン説明会を開催しております）
相続についてはぜひ一度、弊社にご相談ください。
