CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

両親が離婚、疎遠になっていた父親の再婚相手から“相続放棄”を迫られた

◆ご相談内容

今回ご相談に来られたYさんは子どもの頃にご両親が離婚されておりましたが、先月お父様が亡くなり、弁護士から相続人であるYさん宛てに連絡がありました。

お父様は離婚後再婚しており、お子様が二人いることが分かりました。また、相続財産には複数の不動産と現預金がありましたが、現在の配偶者と子供二人ですべて相続するので相続放棄をして欲しいというお話でした。

お父様の財産規模は、相続税申告が必要な財産状況で、Yさんの法定相続分だけでも数千万あることが分かりました。

Yさんが相続放棄をしてしまうと、お父様の財産を相続することが出来なくなってしまいます。また、離婚後お父様からの金銭的なサポートも一切なかったことから、相続可能であれば相続して欲しいとの事でした。

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◆対応方法・結果

弊社は早速、相続に強い弁護士、資産税に強い税理士とワンストップ対応をさせて頂くこととなりました。相手の弁護士と交渉を重ねた結果、納税資金の確保やYさんの相続取得分のため、一部の不動産を売却することになりました。

Yさんからは、相続放棄せずに済んだだけでなく納得した遺産分割ができた、全て専門の方にお任せできたので安心できましたとご満足頂けました。

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◆オンラインセミナーで相続の正しい知識を知る

弊社では、「相続についてまずは正しい知識を知りたい!」、「相談よりもセミナーが受けたい」という方に向け、オンラインセミナーを行っております。

定期的に開催しているホームプランナーの相続セミナーを、WEBを利用してご自宅にいながら受けることができるサービスです。

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【こんな悩みはありませんか?】

・親が高齢になり認知症になった。またはなりそう。

・相続対策のために遺言書は作るべき?

・今のままだと相続税はどれぐらいかかるの?

・遠方にある空き家の管理が大変

・持っている不動産を売却してしまいたい

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どのようなご相談でも、お気軽にご連絡ください。

下記URLからご予約も出来ます。ぜひ一度ご相談ください。

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不動産相続事例

もう住んでいない親名義の物件。簡易リフォームで成約に!

◆親名義の物件の売却

父親が他界し母親と二人で同居することになったYさん(売主様)は、母親名義の不動産をどうしたらよいか悩まれていました。

当初は、「賃貸募集」と「売却」の2通りでの募集となりましたが、築年数も浅い物件でしたので、早めに売却することで老後資金の現金確保を優先する事にしました。

親が名義の不動産は、親に認知症の症状が出始めると賃貸管理はその子供ができますが、売却は困難になってしまうことがあります。

ですので、将来売却を希望される場合は『家族信託』をお勧めします。

今回、Yさんのお母様はお元気でしたので、ご本人の意思での売却となりました。

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物件については築年数も比較的新しく、総戸数90戸と中規模マンションではありながら、エレベーター2基有、専用駐車場1台付、更にはペット飼育も可能な郊外型のマンションでした。

マンションの管理人も月曜日~金曜日まで勤務されているので、管理体制も安心できます。

Yさんのお部屋は5階部分でしたが、3方角部屋のため日当たり・眺望共に良好。売主様は既に引っ越し済みでしたので、空室での売却依頼をいただきました。

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◆簡易リフォームが成約の決め手に

Yさんのご希望もあり、弊社査定価格よりも10%高い価格での売出でした。しかし、なかなか内覧予約が入りません。

そこで弊社が再度近隣の不動産状況を調査した所、近隣に同規模、同築年数、同レベルの売マンションが多数あることが分かりました。

これではなかなか買手が見つからない事から、築年数が浅く現状空室だったこともあり、簡易な内装リフォームを行うことにしました。

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Yさんのご負担を考えると、リフォーム工事に多くの費用を掛けたくなかったため部分リフォームになりましたが、同マンション内の売り物件では一番魅力的な物件になり、近隣にお住まいのお客様にご購入いただけました。

不動産相続事例

父が急死。高齢の母と財産をどう相続すれば良いか?

1.相談内容

M様はお父様が亡くなり、M様とお母様で財産を相続することになりました。
お父様の財産は自宅と現預金のみですが、M様の知人から聞いた話やネットの情報によると、どうやら相続税がかかりそうでした。
また、M様のお母様は高齢で老人ホームに入所しており、身体は元気ですがここ最近物忘れが多く、認知症になってしまったらどうしたら良いか悩んでいました。

 

2.解決策

相談に来られた際に、まずは相続税の試算をさせて頂きました。
M様のおっしゃるとおり、相続財産はご自宅と現預金のみでしたが、土地の面積も大きく資産評価の高い不動産で、また現預金も多くあったため相続税が発生する状況でした。

また、M様がお悩みのお母様の今後を考え、相続に強い司法書士と協力をして『任意後見制度』をご提案しました。
お母様がまだ十分な判断能力があるうちに、将来認知症になってしまった場合に備えて、M様がお母様の今後の生活や財産管理に関する事務をすることが出来ます。

 

3.結果

今回ご自宅については、お母様の状況をみて自由に維持・処分が出来るようにM様が相続をし、現預金については今後の生活を鑑みてお母様が相続をすることとなりました。
お母様の現預金については何かあればM様が後見人になっているため、お母様に代わり管理をすることが出来て安心しましたと喜んで頂けました。

不動産相続事例

相続前の自宅リフォームは、有効な節税対策になる!

2棟のアパートのオーナーであるM様(78歳)は、娘さまが一人いらっしゃいます。
昨年奥様が亡くなられ、M様もご自分の年齢を考えて相続税対策などをそろそろ 考える必要があると感じられておりました。

 

1.相談内容

●アパートを娘に相続したいが、相続税はどれくらいかかるのか?

M様の所有するアパート2棟は、計15世帯のうち5つしか入居がない状態で、 借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。
アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。
貸家の相続税評価は、入居率が高いほうが土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
M様は入居率の低いアパートを娘さんに相続する際の相続税がどれくらいになるのかを心配されていました。

 

2.課題、問題点

●娘にアパートはいらないと言われてしまった。相続してもらうには、どうすればいいのか。

相続の話を進めたいM様ですが、娘さまはアパートはいらないとの事。
M様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになります。
もしアパートを引き継いでもらいたい場合は、節税対策などよりも先にまず娘さまがアパートを相続しても良い状態にする必要があることをM様に伝えました。

 

3.解決策

●アパートをリフォームし、入居率を高める

リフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘さまもアパートを相続しても良いという状態になる可能性がありました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく節税対策にもなります。

まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らせます。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。

入居率も上がり節税になるならと、M様は娘さまとも話したうえで、アパートをリフォームすることにしました。
そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まりキャッシュフローもプラスになったため、娘さまもアパートを相続しても良いということになり、M様は建物だけを娘さまに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘さまに家賃収入が入るようにし、M様のお金をこれ以上増やさないようにすれば相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

 

4.この事例から学べること

●相続前の自宅リフォームは、有効な節税対策になる

古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって 相続税対策の手段として有効なもののひとつがリフォームです。
相続税対策の基本の一つは、相続財産そのものを減らしておくことです。
古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合は、そのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。
増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することがきるのです。

 

5.まとめ

相続税の節税対策にも色々な方法があります。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。