CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

リフォームと贈与で相続対策の結果、節税にも!

◆ご相談内容

2棟のアパートのオーナーである、S様は75歳で娘さんがお一人いらっしゃいます。奥さまは4年前に亡くなられていて、続税対策などをそろそろ考える必要があると感じ始めました。
S様が所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5世帯しか入居がない状態で、借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。

アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。貸家の相続税評価は、入居率が高い方が土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
S様は入居率の低いアパートを娘様に相続する際の相続税がどれくらいになるのかをご心配していました。

◆解決策

S様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになるので、娘様はアパートはいらないと言っているそうです。そこで、まずは節税対策などよりも先にリフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘様もアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく、節税対策にもなります。まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らすことができます。そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。

S様は娘様と話をして、入居率が上がり節税になるならと、アパートをリフォームすることにしました。そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘様もアパートを相続しても良いということになり、S様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘様に家賃収入が入るようにし、S様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

 

S様のように、古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって、リフォームは相続税対策の有効な手段です。
相続税対策の基本の1つは、相続財産そのものを減らしておくことです。減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合はそのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。もともと今後必要になってくる費用なので、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することができます。

 

◆相続勉強会の開催日時のお知らせ

現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で5ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。

 

 

・10月13日(木)10:00~『STEP1:相続の基礎を学ぶ』講師:高田
・10月13日(木)11:00~『STEP2:遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師:高田
・10月27日(木)10:00~『STEP3:相続税と不動産の評価を学ぶ』講師:高田
・11月10日(木)10:00~『STEP4:節税対策方法を学ぶ』講師:高田
・11月24日(木)10:00~『STEP5:制度を活用した応用事例を学ぶ』講師:高田

 

ステップ1~5まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪

 

勉強会の詳細・ご予約は下記URLからも受付しております。

ぜひお気軽にご参加ください☆

勉強会一覧・検索

不動産相続事例

相続する建物が『未登記』だった・・・

◆ご相談内容

今回のご相談者様には、亡くなった妹様のほかに4人のご兄弟がいらっしゃいます。

妹様のご主人様は既に亡くなっており、お二人の間にお子様もいないため、ご兄弟4人で相続することになっておりましたが、ご兄弟が皆それぞれ離れた県外に住んでいることから、書類の収集が困難、相続の手続きも未経験だったため、全てお任せたいというご相談でした。また、妹様のご自宅も誰も住む予定がないことから、売却した意向を持っておられました。

◆解決策

さっそくご自宅の謄本を取得したところ、建物が未登記であることが分かりました。遺産分割協議書には「同地上の未登記の建物」と書くことで相続は出来たとしても、相続登記をするためにはやはり建物の登記が必要となります。

詳しくお話しすると、建物の表示登記のために図面の作成・費用がかかること、未登記建物の所有者の名前を、亡くなった妹様のご主人(故人)から、亡くなった妹様(妻)へ、固定資産所有者の変更が必要になります。費用や時間がかかることはもちろん、いずれも当事者本人が既に死亡しているため、手続きが難航することが予想できました。

 

相続人である4人のご兄弟とそれぞれ連絡を取りながら、役所の担当者の方と交渉を重ねたことで、予定よりも短期間で未登記建物の所有者の名前を、ご主人(故人)から故奥様(妹様)に変更してもらうことが出来ました。そして、被相続人である故奥様(妹様)と遺産分割協議書によって、相続登記を完了することが出来ました。

 

ご依頼者様には、「ひとりではとても解決出来なかった、スムーズに手続きをして頂き本当に感謝しています」とご安心して頂けました。

 

◆相続勉強会の開催日時のお知らせ

現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で5ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。

 

 

・10月13日(木)10:00~『STEP1:相続の基礎を学ぶ』講師:高田
・10月13日(木)11:00~『STEP2:遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師:高田
・10月27日(木)10:00~『STEP3:相続税と不動産の評価を学ぶ』講師:高田
・11月10日(木)10:00~『STEP4:節税対策方法を学ぶ』講師:高田
・11月24日(木)10:00~『STEP5:制度を活用した応用事例を学ぶ』講師:高田

 

ステップ1~5まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪

 

勉強会の詳細・ご予約は下記URLからも受付しております。

ぜひお気軽にご参加ください☆

 

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不動産相続事例

相続の「プラスの財産」と「マイナスの財産」

ご相談者Y様のご両親は、Y様が幼い頃に離婚しており、疎遠になっていたお父様が亡くなったことで相続手続きについてのご相談に来られました。
離婚前、お父様はお金にだらしがなく大変苦労したとの事で、借金がないかを一番に心配されておりました。
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まず、相続人の確定が必要なため戸籍の収集を行ったところ、お父様は再婚されておらず、相続人はN様とN様の妹の2名であることが分かりました。
次に、一番に心配されていた借金の調査を行ったところ、銀行のカード借入のみで住宅ローンなどもなく、プラスの財産のみが残っている状態でした。
結局お父様が残してくださったのは、預貯金600万、マンション、生命保険金でマイナスの財産もなく、手続きも無事に終わり安心して頂くことが出来ました。
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相続は、全てがプラスの財産という訳ではありません。借金などのマイナスな財産も、相続人が引き継いでトラブルになるケースも非常に多いのが現実です。
相続の準備を何も行っていない、何から手を付けたらいいか分からない、もしマイナスの財産があったら…など、相続手続きについて少しでも悩みや不安がありましたら、ぜひ一度ホームプランナーまでご相談下さい。
弊社では、相続勉強会をオンラインで開催しております。相続を争続にしないためにも、早めにご相談下さい。

実家の相続争い

母の遺言書に納得ができない

ご相談者様には、兄1人、弟2人のご兄弟がいらっしゃいます。
お母様が亡くなられて数日後、遺言書が見つかりましたが、内容に納得ができないといったご相談内容でした。
その遺言書には、「現金は子供4人で分ける」「不動産は長男と次男で分ける」といった内容が書かれていました。
お母様の資産は、預貯金600万円と不動産5000万がありますが、明らかに長男と次男にとって都合が良い内容になっています。
お話を伺うと、お母様は認知症気味だったこともあり、この遺言書が本当にお母様の意思かどうか疑わしく、兄が自分に都合の良い内容の遺言書を母に書かせたのではないかと考えていらっしゃいました。
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遺言書を書くのは多くの場合が高齢者ですので、その中には認知症の疑いがある方や、判断能力が低下している方もいらっしゃいます。
遺言書が有効と判断されるには、書いた本人が遺言を残す時点で「遺言能力」を備えている必要があります。「遺言能力」とは、遺言の内容を理解し、その結果どうなるかも判断できる能力のことです。この遺言能力がない者が作成した遺言書は、無効となります。
今回の場合、お母様は自筆の遺言書を残されていましたが、それを書いた時点で認知症だったのか、もしくは誰かに書かされたのかなどを立証できる人はいません。そのため、遺言書が有効かどうか判断することが難しくなります。
結果、ご相談者様は真実の分からない遺言書に納得がいかないとの事で、公的に判断してもらうほかに方法はないと思い、裁判を起こすことに決められました。
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このような自筆証書遺言が引き起こすトラブルというのは珍しくありません。書いたのは本人か?書かされたのではないか?判断能力はあったのか?など、信ぴょう性に欠けるため、親族同士争いに発展しかねません。
手軽に自分一人で作成できるのがメリットではありますが、その分内容の不備があり無効になるといったことも珍しいことではありません。
相続を争続にしないためには、「公正証書遺言」を作成しておくことをおすすめします。
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公正証書遺言とは、公証役場で公証人に書いてもらう遺言のことをいいます。証人が2人以上立ち合い、遺言者が口で伝えた内容を公証人が筆記し作成します。
遺言書を残す場合は、自分の判断能力に少しでも不安がある場合は公正証書遺言で作成したほうがよいでしょう。
公証人と証人2名がいますので、遺言を残した時点で遺言能力があったかどうかなどの争いを避けられる可能性が高くなります。
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自筆証書遺言は遺言能力があるかないかの問題以外にも、日付がない・押印がないなど様々な理由で無効になってしまう場合も多いです。
公正証書遺言は法律のプロが作成するため、このような形式の不備で無効になるといった心配はなくなります。
今回の事例からも分かるように、第三者にもはっきりと有効だとわかる遺言書を作成しておくことが大切です。
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大切な遺言書も、書き方を間違うと効力を持ちません。
ホームプランナーでは、コロナ対策でオンラインでのセミナーを開催しております。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひホームプランナーにご相談ください。