CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

「リフォームと贈与で相続対策の結果、節税にも」

2棟のアパートのオーナーである、S様は75歳で娘さんがお一人いらっしゃいます。奥さまは4年前に亡くなられていて、続税対策などをそろそろ考える必要があると感じ始めました。
S様が所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5世帯しか入居がない状態で、借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。
アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。
貸家の相続税評価は、入居率が高い方が土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。S様は入居率の低いアパートを娘さんに相続する際の相続税がどれくらいになるのかをご心配していました。
しかし、S様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになるので、娘さんはアパートはいらないと言っているそうです。そこで、まずは節税対策などよりも先にリフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘さんもアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく節税対策にもなります。
まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らせすことができます。そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。
S様は娘さんと話をして、入居率が上がり節税になるならと、アパートをリフォームすることにしました。そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘さんもアパートを相続しても良いということになり、S様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘さんに家賃収入が入るようにし、S様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。
S様のように、古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって リフォームは相続税対策の有効な手段です。
相続税対策の基本の1つは、相続財産そのものを減らしておくことです。減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合はそのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。もともと今後必要になってくる費用なので、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することができます。

不動産相続事例

「相続手続き未了と共有のリスク」

今回の相談者はご姉弟の2名様。お聞きすると、5人兄弟の三女と二男。相談を受けた弊社の担当は、内容を聞く前に困難な案件であろうと感じました。5人の兄弟ということは5人の相続人がいるということです。相続人が増えれば増えるほど、相続はトラブルのリスクが上がっていくものです。
相談内容はご実家の売却について。お父様が20年前に亡くなった後、ご実家はお母様と先天的な障害をお持ちのご長男が住んでいらっしゃいました。2年前にお母様が亡くなられご長男が一人となりましたが、とても一人では生活ができないため、お母様が亡くなられる少し前から施設に入所され、ご実家は誰も使わない空き家の状態となってしまいました。ご相談にいらっしゃったお二人は、この実家を売却し、その代金を長男の施設費用、治療費用に充てたいということでした。
担当がまずお聞きしたのはご実家の所有権について。これはご兄弟全員の共有ということでした。しかし、登記を確認してみると6人の共有となっていました。実は20年前に亡くなられたお父様には、前妻との子供が一人いたのです。当然その方も相続人の一人であるため、共有者に名を連ねていました。共有の不動産を売却するためには、原則共有者全員の同意が必要となります。共有者が6人、うち一人は前妻の子。これは全員と接触するだけでも一苦労となります。
結論から申し上げますと、今回の案件は売却できませんでした。直接の理由としては、前妻とのお子様が認知症を患っていたためです。意思能力がないため売却の同意を得られず、また家族が成年後見人を立てるつもりがなく、方法がありませんでした。今回の場合は、このように共有で相続してしまった時点でかなり難しい状況になっていたということです。ですが実は、ご相談者達も本来は共有で相続するつもりはなかったのです。長女が実家を相続して他の兄弟は金銭を分けるという予定でした。
しかし、20年前もお父様が亡くなった時に、遺産分割協議も実家の相続登記も何もしていなかったのです。その事実に気付いたのはお母様が亡くなられた時。そこで初めて気付いて、相続の手続きをしようと試みましたが、既にお父様の前妻との子は認知症となっていました。遺産分割協議ができなかったため、仕方なく法定相続通りに相続することになったのです。お父様が亡くなられたのが20年前ですから、もしこの時にきちんと相続の手続きをしていればまだ前妻とのお子様も意思能力をお持ちでしたでしょう。この時にそれを怠ったため、売却が困難になったのです。
この後は、前妻とのお子様が亡くなられるまで待つしかありません。ですが、彼が亡くなられるとその子どもに実家の持ち分は相続されますし、相談者側のご兄弟も高齢ですのでそれまでにご兄弟に相続が発生する可能性があります。そうなると共有者はどんどんと増えていき、また相談者とその兄弟にも認知症に発症する可能性もあり、より処分は困難になっていきます。
相続の手続きを怠ったことで、共有者が膨大な数になっていたり、最早誰が共有者なのかも分からなくなっていたり、そういった不動産は非常に多くあります。相続手続きの怠りは、相続人本人だけでなく、そのお子様、お孫様にも大きな負担を残していくことになります。相続の手続きは手間や費用がかかりますが、かといってそれを放置してしまうと後々更に大きな問題となってしまいます。