CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

夫が事故で急死。住宅ローンの支払いが・・・

今回ご相談にみえたSさんは、配偶者(夫)とお子様1人と暮らしていましたが、突然の事故で配偶者を亡くし、お子様と2人暮らしになりました。

配偶者が亡くなり、自宅を相続したいが住宅ローンが残っており困っているというご相談内容です。

お話を伺ったところ、Sさんは「団体信用保険」に加入されていました。

「団体信用保険」とは、住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合、住宅ローンの残額を免除してもらえる保険です。

必要書類を案内し金融機関に提出したところ、無事にローンの残額を保証で完済することができました。

 

Sさんのケースは団体信用保険に加入していたのでスムーズに解決しましたが、加入していない場合は、相続人が引き続き住宅ローンの返済を行わなければなりません。

返済が難しい場合は、裁判所への相続放棄の申し立てや、自宅の任意売却などで対処することが考えられます。

弊社では、任意売却の解決事例も多数ありますので、ぜひ弊社に一度ご相談下さい。

不動産相続事例

収益のない土地の相続はどうしたらいいか?資産の分割方法について

◆ご相談内容

不動産のオーナーであるT様は奥様と2人で暮らしており、お子様が2人いらっしゃいます。
土地をいくつか所有されておりますが、どの土地も収入があまりなく、どうしたら良いかというご相談を頂きました。

現状を確認してみると、保有財産が多いわりに全体の収入比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
中には全く利用していない土地もあり、この土地を使って収入を得たいとの事でした。
また、複数の貸地・借地権を保有されており、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいといったご相談内容でした。

 

◆資産分割の比率・分割の仕方について

T様は土地の相続について、配偶者である奥様とお子様に土地を平等に分割しようと考えておりました。
資産の分割は、間違った方法で分割してしまうと節税に失敗してしまう場合があります。
例えば、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までであれば相続税は課税されない「配偶者の税額軽減」という制度があります。
この制度を利用して、全財産をとりあえず配偶者が相続するのが良いように感じますが、多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子どもたちに二次相続が発生します。
子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになってしまいます。つまり、配偶者が高齢で一時相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になるのです。
つまり、相続においては二次相続まで見据えた分配比率を考えることが大切になります。

また、財産の中身を分析せずに比率だけを考えて財産を分けることも危険です。
T様は、現在保有している財産から収益を上げることが最優先と考えておりました。
そのため、保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。

 

◆解決策

まず、財産の中身を分析するために、「財産分析書」を作成しました。
財産を分類したところ、保有している土地のうち500坪規模の遊休地2つと、200~300坪の貸地2つは収益性が低いことが分かったので、貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。
また、T様は収益改善を優先されていたので、シミュレーションシステムを使い、貸店舗、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合についてシミュレートを行いました。
シミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解して頂くことが出来ました。

 

不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をする人も少なくありません。
また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。
相続は、借金などのマイナスの遺産も引き継がれます。相続した土地が価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあるのです。

 

弊社では、相続について理解を深める相談セミナーも行っております。(※新型コロナウイルスに配慮し、現在はオンライン説明会を開催しております)
相続についてはぜひ一度、弊社にご相談ください。

不動産相続事例

相続税を支払い忘れていた・相続税を支払う資金がない

◆ご相談内容

今回ご相談に来られたK様は4人のお子様がおり、ご主人は亡くされていました。
K様は相続の手続きは何もしておらず、「相続税は10ヵ月以内に納税しなければならない」ということを知ったのは、ご主人が亡くなってから2年後でした。

 

◆課題、問題点

本来、相続税の申告と納税は被相続人が死亡してから10か月以内に行わなければなりません。
K様の場合、ご主人が亡くなってから2年以上過ぎているので早く支払わなければならないのですが、保有されている資産はご自宅と600坪の農地で、現金をあまり持っていない状態でした。

600坪の農地はもともとご主人が兄と共有で持っていたもので、現在は相続人のK様とお子様4人、ご主人の兄を含めた6人でひとつの農地持っている状態です。
K様が亡くなったあとの事を考えると、土地はお子様たちとその叔父にあたるご主人の兄が持っている状態になってしまいます。これではトラブルが起こってしまってもおかしくありません。

 

◆解決策

相続税の資金問題に関しては、まず金額を確認する必要がありますが、調べたところ60万円程度であることが分かりました。
60万円程であれば払えない金額ではないとの事で、相続税の資金に関しては問題もなく手続きを進める事が出来ました。残るは、ご主人の兄と共有名義に入っている土地についてです。

お話をお聞きすると、K様はご主人が亡くなってから病気を患ったことで生活も貧しくなり、それについてお子様も心配されているようでした。
K様の土地は700坪と広く駅の近くにあるため、住宅地にすれば好立地で需要がありそうな事から、土地を売却して現金化する事を提案しました。
これにはお子様にもお兄様にも賛成して頂けたことから、トラブルなくスムーズに相続手続きを済ませることができました。

 

今回、相談より先に税務署から連絡が来ていたら、何もわからず法廷通りに土地を分けることになっていたでしょう。
相続は時間が経てば経つほど相続人が増えることもあるので、
早めに対応をしなければ手続きも複雑になり、残していく家族にも迷惑をかけてしまいます。
トラブルを未然に防ぐためにも、なるべく早いうちに手続きを行いましょう。

 

◆オンラインセミナーで相続の正しい知識を知る

弊社では、「相続についてまずは正しい知識を知りたい!」、「相談よりもセミナーが受けたい」という方に向け、オンラインセミナーを行っております。

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不動産相続事例

相続手続きの未了・相続共有のリスクについて

◆ご相談内容

今回の相談者はご姉弟の2名様。ご実家の売却についての相談でした。
話をお聞きすると、5人兄弟の(三女と二男)がおり、相談を受けた弊社の担当は、内容を聞く前に困難な案件であろうと感じました。5人の兄弟ということは5人の相続人がいるということです。相続人が増えれば増えるほど、相続はトラブルのリスクが上がっていくものです。
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お父様が20年前に亡くなった後、ご実家はお母様と先天的な障害をお持ちのご長男が住んでいらっしゃいました。2年前にお母様が亡くなられご長男が一人となりましたが、とても一人では生活ができないため、お母様が亡くなられる少し前から施設に入所され、ご実家は誰も使わない空き家の状態となってしまいました。
ご相談にいらっしゃったお二人は、この実家を売却し、その代金を長男の施設費用、治療費用に充てたいということでした。

 

◆結果

ご実家の所有権についてお聞きしたところ、ご兄弟全員で共有されておりました。しかし、登記を確認してみると6人の共有となっていました。実は20年前に亡くなられたお父様には、前妻との子供が一人いたのです。
当然その方も相続人の一人であり、共有の不動産を売却するためには原則共有者全員の同意が必要となります。共有者が6人、うち一人は前妻の子。これは全員と接触するだけでも一苦労となります。ㅤ
結論から申し上げますと、今回の案件は売却できませんでした。直接の理由としては、前妻とのお子様が認知症を患っていたためです。意思能力がないため売却の同意を得られず、またご家族が成年後見人を立てるつもりがなく、方法がありませんでした。
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今回の場合は、共有で相続してしまった時点でかなり難しい状況になっていたということです。ですが実は、ご相談者達も本来は共有で相続するつもりはなく、長女が実家を相続して他の兄弟は金銭を分けるという予定でした。
しかし、20年前にお父様が亡くなった時に、遺産分割協議も実家の相続登記も何もされておりませんでした。お母様が亡くなられた時にその事実に初めて気付き、相続の手続きをしようと試みましたが、既にお父様の前妻との子は認知症となっていました。遺産分割協議ができなかったため、仕方なく法定相続通りに相続することになったのです。
お父様が亡くなられた20年前にきちんと相続の手続きをしていれば、前妻とのお子様も意思能力をお持ちでしたでしょう。この時に相続の手続きを怠ってしまったために、売却が困難となったのです。
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また、前妻とのお子様が亡くなられるまで待ったとしても、亡くなられるとその子どもに実家の持ち分は相続されますし、相談者側のご兄弟も高齢ですのでそれまでにご兄弟に相続が発生する可能性があります。
そうなると共有者はどんどんと増えていき、また相談者とその兄弟にも認知症が発症する可能性もあり、より処分は困難になっていきます。
相続の手続きを怠ったことで、共有者が膨大な数になっていたり、最早誰が共有者なのかも分からなくなっていたり、そういった不動産は非常に多くあります。
相続手続きの怠りは、相続人本人だけでなく、そのお子様、お孫様にも大きな負担を残していくことになります。相続の手続きは手間や費用がかかりますが、かといってそれを放置してしまうと後々更に大きな問題となってしまうのです。