CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

相続手続きの未了・相続共有のリスクについて

◆ご相談内容

今回の相談者はご姉弟の2名様。ご実家の売却についての相談でした。
話をお聞きすると、5人兄弟の(三女と二男)がおり、相談を受けた弊社の担当は、内容を聞く前に困難な案件であろうと感じました。5人の兄弟ということは5人の相続人がいるということです。相続人が増えれば増えるほど、相続はトラブルのリスクが上がっていくものです。
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お父様が20年前に亡くなった後、ご実家はお母様と先天的な障害をお持ちのご長男が住んでいらっしゃいました。2年前にお母様が亡くなられご長男が一人となりましたが、とても一人では生活ができないため、お母様が亡くなられる少し前から施設に入所され、ご実家は誰も使わない空き家の状態となってしまいました。
ご相談にいらっしゃったお二人は、この実家を売却し、その代金を長男の施設費用、治療費用に充てたいということでした。

 

◆結果

ご実家の所有権についてお聞きしたところ、ご兄弟全員で共有されておりました。しかし、登記を確認してみると6人の共有となっていました。実は20年前に亡くなられたお父様には、前妻との子供が一人いたのです。
当然その方も相続人の一人であり、共有の不動産を売却するためには原則共有者全員の同意が必要となります。共有者が6人、うち一人は前妻の子。これは全員と接触するだけでも一苦労となります。ㅤ
結論から申し上げますと、今回の案件は売却できませんでした。直接の理由としては、前妻とのお子様が認知症を患っていたためです。意思能力がないため売却の同意を得られず、またご家族が成年後見人を立てるつもりがなく、方法がありませんでした。
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今回の場合は、共有で相続してしまった時点でかなり難しい状況になっていたということです。ですが実は、ご相談者達も本来は共有で相続するつもりはなく、長女が実家を相続して他の兄弟は金銭を分けるという予定でした。
しかし、20年前にお父様が亡くなった時に、遺産分割協議も実家の相続登記も何もされておりませんでした。お母様が亡くなられた時にその事実に初めて気付き、相続の手続きをしようと試みましたが、既にお父様の前妻との子は認知症となっていました。遺産分割協議ができなかったため、仕方なく法定相続通りに相続することになったのです。
お父様が亡くなられた20年前にきちんと相続の手続きをしていれば、前妻とのお子様も意思能力をお持ちでしたでしょう。この時に相続の手続きを怠ってしまったために、売却が困難となったのです。
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また、前妻とのお子様が亡くなられるまで待ったとしても、亡くなられるとその子どもに実家の持ち分は相続されますし、相談者側のご兄弟も高齢ですのでそれまでにご兄弟に相続が発生する可能性があります。
そうなると共有者はどんどんと増えていき、また相談者とその兄弟にも認知症が発症する可能性もあり、より処分は困難になっていきます。
相続の手続きを怠ったことで、共有者が膨大な数になっていたり、最早誰が共有者なのかも分からなくなっていたり、そういった不動産は非常に多くあります。
相続手続きの怠りは、相続人本人だけでなく、そのお子様、お孫様にも大きな負担を残していくことになります。相続の手続きは手間や費用がかかりますが、かといってそれを放置してしまうと後々更に大きな問題となってしまうのです。

不動産相続事例

両親が離婚、疎遠になっていた父親の再婚相手から“相続放棄”を迫られた

◆ご相談内容

今回ご相談に来られたYさんは子どもの頃にご両親が離婚されておりましたが、先月お父様が亡くなり、弁護士から相続人であるYさん宛てに連絡がありました。

お父様は離婚後再婚しており、お子様が二人いることが分かりました。また、相続財産には複数の不動産と現預金がありましたが、現在の配偶者と子供二人ですべて相続するので相続放棄をして欲しいというお話でした。

お父様の財産規模は、相続税申告が必要な財産状況で、Yさんの法定相続分だけでも数千万あることが分かりました。

Yさんが相続放棄をしてしまうと、お父様の財産を相続することが出来なくなってしまいます。また、離婚後お父様からの金銭的なサポートも一切なかったことから、相続可能であれば相続して欲しいとの事でした。

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◆対応方法・結果

弊社は早速、相続に強い弁護士、資産税に強い税理士とワンストップ対応をさせて頂くこととなりました。相手の弁護士と交渉を重ねた結果、納税資金の確保やYさんの相続取得分のため、一部の不動産を売却することになりました。

Yさんからは、相続放棄せずに済んだだけでなく納得した遺産分割ができた、全て専門の方にお任せできたので安心できましたとご満足頂けました。

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◆オンラインセミナーで相続の正しい知識を知る

弊社では、「相続についてまずは正しい知識を知りたい!」、「相談よりもセミナーが受けたい」という方に向け、オンラインセミナーを行っております。

定期的に開催しているホームプランナーの相続セミナーを、WEBを利用してご自宅にいながら受けることができるサービスです。

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【こんな悩みはありませんか?】

・親が高齢になり認知症になった。またはなりそう。

・相続対策のために遺言書は作るべき?

・今のままだと相続税はどれぐらいかかるの?

・遠方にある空き家の管理が大変

・持っている不動産を売却してしまいたい

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どのようなご相談でも、お気軽にご連絡ください。

下記URLからご予約も出来ます。ぜひ一度ご相談ください。

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不動産相続事例

もう住んでいない親名義の物件。簡易リフォームで成約に!

◆親名義の物件の売却

父親が他界し母親と二人で同居することになったYさん(売主様)は、母親名義の不動産をどうしたらよいか悩まれていました。

当初は、「賃貸募集」と「売却」の2通りでの募集となりましたが、築年数も浅い物件でしたので、早めに売却することで老後資金の現金確保を優先する事にしました。

親が名義の不動産は、親に認知症の症状が出始めると賃貸管理はその子供ができますが、売却は困難になってしまうことがあります。

ですので、将来売却を希望される場合は『家族信託』をお勧めします。

今回、Yさんのお母様はお元気でしたので、ご本人の意思での売却となりました。

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物件については築年数も比較的新しく、総戸数90戸と中規模マンションではありながら、エレベーター2基有、専用駐車場1台付、更にはペット飼育も可能な郊外型のマンションでした。

マンションの管理人も月曜日~金曜日まで勤務されているので、管理体制も安心できます。

Yさんのお部屋は5階部分でしたが、3方角部屋のため日当たり・眺望共に良好。売主様は既に引っ越し済みでしたので、空室での売却依頼をいただきました。

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◆簡易リフォームが成約の決め手に

Yさんのご希望もあり、弊社査定価格よりも10%高い価格での売出でした。しかし、なかなか内覧予約が入りません。

そこで弊社が再度近隣の不動産状況を調査した所、近隣に同規模、同築年数、同レベルの売マンションが多数あることが分かりました。

これではなかなか買手が見つからない事から、築年数が浅く現状空室だったこともあり、簡易な内装リフォームを行うことにしました。

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Yさんのご負担を考えると、リフォーム工事に多くの費用を掛けたくなかったため部分リフォームになりましたが、同マンション内の売り物件では一番魅力的な物件になり、近隣にお住まいのお客様にご購入いただけました。

不動産相続事例

父が急死。高齢の母と財産をどう相続すれば良いか?

1.相談内容

M様はお父様が亡くなり、M様とお母様で財産を相続することになりました。
お父様の財産は自宅と現預金のみですが、M様の知人から聞いた話やネットの情報によると、どうやら相続税がかかりそうでした。
また、M様のお母様は高齢で老人ホームに入所しており、身体は元気ですがここ最近物忘れが多く、認知症になってしまったらどうしたら良いか悩んでいました。

 

2.解決策

相談に来られた際に、まずは相続税の試算をさせて頂きました。
M様のおっしゃるとおり、相続財産はご自宅と現預金のみでしたが、土地の面積も大きく資産評価の高い不動産で、また現預金も多くあったため相続税が発生する状況でした。

また、M様がお悩みのお母様の今後を考え、相続に強い司法書士と協力をして『任意後見制度』をご提案しました。
お母様がまだ十分な判断能力があるうちに、将来認知症になってしまった場合に備えて、M様がお母様の今後の生活や財産管理に関する事務をすることが出来ます。

 

3.結果

今回ご自宅については、お母様の状況をみて自由に維持・処分が出来るようにM様が相続をし、現預金については今後の生活を鑑みてお母様が相続をすることとなりました。
お母様の現預金については何かあればM様が後見人になっているため、お母様に代わり管理をすることが出来て安心しましたと喜んで頂けました。