CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

「自分の資産をどのように残していくか…」

賃貸業を営む不動産オーナーのTさんからのご相談です。
80歳になった年に余命2年の宣告を受けたことをきっかけに、自分の資産をどのように残していくか悩んでいました。Tさんには妻がおり、自分が死んでから苦労をさせたくないという気持ちが強かったことから、妻に資産を渡したいという意向がありました。しかし、妻は賃貸経営に自信が持てず不安を抱えていました。

さらに、相続が複雑になりそうな要因がありました。それは、Tさん一家の家族構成。実は、Tさんの妻は後妻で、2人は再婚同士。それぞれに実子がいました。そのため、もしTさんが妻に資産を渡したとすると、亡くなった後は妻が前夫との間にもうけた実子に引き継がれることになります。それは、Tさんの実子もよく思わないはずです。
Tさんから事情をヒアリングし、お持ちの資産状況や相続関係を整理しました。また、不安を抱えているという相続人候補の奥様の相談にも乗り、状況を整理しました。

その後、状況を考慮し様々な選択肢が考えた中で提案したのは、「持っている不動産のひとつを売却して現金を分ける」というものでした。

初めにこの提案を聞いたTさんは、うんざりしたそうです。「不動産屋は結局、売らせたいだけか」と。確かに、売却というのは、不動産会社としても報酬の大きくなる選択肢で、実は今回、合理的に考えても保有していた不動産を売却するという案はあり得ないものでした。というのも、売却対象の物件は、一部上場企業が一括して賃借人となっており、賃料収入は年間約6,000万円にのぼるからです。そんな優良資産をみすみす手放すのは、理にかなっているとは言えません。また、売却して現金が増えると相続財産評価もあがることから、相続税額も増え、さらに売却益に対しての譲渡所得税もかかります。

奥様へヒアリングをしたときに感じたのは、「不動産経営をしたことがない立場で急に引き継ぐことになるのは、ただでさえ不安。さらに後妻の立場で夫の不動産経営を引き継ぐことは、いっそう大きな不安があるのだろう」ということでした。

一方、Tさんは「妻に十分な収益を残したい」と言っていましたが、その真意は「自分のいなくなった後、世話になった今の妻に苦労をさせたくない」ということだったのです。

しかし、もし社宅が空いて、収益が得られなくなったとしたら、賃貸経営に詳しくない妻にとって負担でしかありません。ちなみに、社宅が建つのはTさんが先祖代々受け継いできた土地。妻が売却しようものなら、「夫が亡くなって土地を後妻が売った」と囁かれることは想像に難くありません。

こうした事情を踏まえて、Tさんに「本当に奥様の負担を考えるなら、売却を決断できるのは賃貸経営をはじめたTさんしかいないのではないでしょうか」と伝えたのです。初めに提案を受けたときは怒りを隠さなかったTさんですが、その話を聞いてから2週間ほど、しばらく考えて奥様とも相談し、「不動産を残そうとしているのは、自分の事業を家族に継承したかったからで、それは自分の満足でしかなかった」と、売却を決心されました。

結果として、Tさんは社宅に加えて、夫婦で住むには広すぎた自宅兼店舗ビルも売却することにし、全部で約3億5000万円の収入を手にしました。そこから、税金や新居の建築費などを引き、2億円の現金を残すことができました。現金のほとんどは妻、残っている貸地をTさんの実子である長男、新しく建てた自宅とその土地を長女がそれぞれ相続することにしました。

はじめに勉強会に参加してから結論に至るまでおよそ2か月。その後の売却もスムーズに進みました。Tさんの抱えていた悩みは晴れ、その後実際に訪れた相続でも、家族でもめることなく円滑に手続きが済みました。

不動産相続事例

「お手軽に受講可能な“オンラインセミナー”」

相続対策を考え始めた80代女性のN様。数年前から相続対策を考えなければと思いながらも、下手に相談すると色々と営業されるのではないかと心配があり行動に移せなかったそうです。
家族とも遺産相続について話す機会が増えてきたことも後押しとなり、そろそろ真剣に対策の必要があると実感したのです。
相談先の目星がなかったため、ご自身でインターネットや知人に相談しつつ、親身に相談してくれる先を探していたところ弊社の相続勉強会にたどりつかれました。
特に“オンラインセミナー”で本格的に勉強ができることに興味をもたれました。
セミナー会場への訪問や、コロナウイルス感染が心配だったことが同時に解消でき、さらには希望日時で開催してくるというサービスなどが受講のきっかけに繋がったとのことです。

※オンラインセミナーはPC・スマホ・タブレッドでの受講が可能です。
  初めての方でも手軽に始められます。
  操作方法についてもご説明いたしますのでお気軽にお問い合わせください。

N様は短期間で集中して受講したいとご希望されましたので、全5回(各回2時間)の勉強会を1週間で開催させていただきました。
弊社のオンラインセミナーは1対1ですので、お気軽に質問ができます。
勉強会の中での疑問だけではなく、N様ご自身に当てはめたご質問にもしっかりとお答えしました。
全5回を受講されたN様より、「相続に関する基礎知識、遺産相続に大事な考え方、弊社の相続対策に対する思いを共有してもらい、非常に感銘を受けた。今後の相続対策はすべて任せたい」というお言葉まで頂戴することができました。
今後は、相続資産の現状を把握するためのROA診断を行い、最善の相続対策をN様とN様のご家族とご一緒に作り上げていきます。

 ※勉強会後の個別面談もオンラインで対応できます。
  遠方の方でもご活用いただけますので、お気軽のお問い合わせください。

不動産相続事例

託す人、託される人の想いを共有

N様より父親が所有している1棟アパートについてのご相談を承りました。
高齢の父親が所有しているアパートは、相続で所有していた遊休地に目をつけた大手ハウスメーカーより相続対策として名古屋市外に所有している田んぼにアパート建築を勧められたところから始まりました。
当時、N様はアパート建築には消極的でしたが、借上げ保証があっとこと、30年間の収支表をみせられて利益が出ると言われたため、結局多額のローンを背負い建築することにされたようです。

新築当初は家賃保証もあり、返済も問題ありませんでしたので特に空室についても気にしたこともありませんでした。ところが10年程経過した後、空室期間も次第に長くなり、ついには管理会社から募集家賃の値下げに伴い借上げ保証額の値下げをして欲しいと依頼がありました。さらに外部の修繕工事と空室の改善工事についても求められました。新築当初の計画では、賃料は30年間同じ金額でしたので、借上げ保証額が減額されるとは夢にも思っていなかったようです。
慌てて契約書を見返してみたところ、説明をうけた覚えはないのですが契約書には賃料改定について記載されており、どうしようもないとわかられたようです。
愕然としながらも返済はしなくてはならず途方に暮れていた時に、以前自宅の購入でお取引させて頂いた弊社にご相談頂きました。
近い将来相続が発生する可能性が高い中、このような不動産をできれば相続したくないというN様の思いからのご相談だったのです。
N様は、父親に直接 “アパートを相続したくない”と伝えたくないとのご希望でしたので、まずは弊社の相続勉強会に親子で参加して相続について勉強してい頂くようご提案しました。

相続勉強会では、相続が発生すると残された家族にどんな負担が発生するのか、“負”動産を相続した家族がどんな苦労をするかなどもお話します。
最後には、相続人となる家族がどのように思い、考えているかをしっかりと共有することが円満相続へつながる近道であることをお伝えします。

このように託す人、託される人の想いを重視した弊社の勉強会にご参加いただいたことで、N様は父親としっかりと話をすることが出来ました。
父親としては、副収入としてアパートを相続させたいとの思いがあったそうですが、N様は賃貸経営をやりたいという自身の想いを伝えることができました。
お互いの想いが共有できた後に、現在の賃貸経営を改善するため、弊社の無料賃貸経営診断サービスを活用されました。

診断の結果、収益改善を行うには、募集賃料を現在の相場に改定しなければならないこと、劣化した外部の修繕工事や内装工事を行う必要があることがわかりました。その改装費用を捻出して入居率を上げても、借入金を返済すると手元にはあまり資金が残りません。

また相続税評価額に対して、換金価値(売却価格)が低いこともわかりました。
つまり、苦労して収益改善を行うわりに報われません。

回り道にはなりましたが、父親もアパートの現状と将来性について十分に理解されたようで、N様のご希望どおり、アパートは相続しないという結論となりました。
また、父親も収益改善を行うのではなく、これを機にアパートを処分したいという結論となられましたので、弊社にてアパートのご売却をお手伝いさせて頂きました。

N様からは、悩みの種であった父親の不動産を処分することができて、これで安心して相続を迎えることができると喜んで頂きました。

実家の相続争い

『無効と判断された遺言書』

相続が発生したTさんからのご相談でした。
初七日もすぎ、少し落ち着いたころに妹のHより「実家の遺品整理をしていたら遺言書がでてきた。」と連絡あり、遺言書を開封したところ「すべての財産をHに相続させる」旨の記載があったとのことでした。

以前、Tさんは被相続人の父より「嫁にいってもお前にもしっかり財産は残してやる」と言われていたので疑問を抱き、以前、取引のあった弊社にご相談いただきました。
遺言書を確認した際に、明らかに父の字体ではなく、妹Hが偽造したのでないかと疑いをもたれたのです。
Tさんとして、妹Hは父母の面倒をみてくれているので感謝もしていますし、財産を多めに相続してもらっても良いと思っています。
しかし、遺言書を偽造していたというのであれば話は違います。
まずは、妹Hに直接聞くことにしましたが、妹Hは父が書いたもので間違いないとの一点張りです。
話が進まないので、弁護士を立てて家庭裁判所にて遺言書の筆跡鑑定を依頼しました。
調査の結果、遺言書は父の筆跡である可能性は極めて低いと判断され、無効であることが決定しました。

Tさんとしても妹と揉めたいわけではないので、話し合いのすえ、お互い納得のいくところで折り合いをつけることで、なんとか収めることができました。

今回の揉め事の原因は、「遺言書」が残されていなかったことです。
どのような形であれ『介護で大変世話になった妹Hへ●●を、姉Tには●●と』遺言書を書き残していれば、裁判所で争うこともありませんでした。
紛失や偽造の懸念があるのであれば、公正証書遺言や2020年7月10日よりスタートする「法務局の自筆証書遺言書保管制度」を利用する手段もあります。

財産を残す方が、適切な準備をしておくことで、残された方たちの揉め事を未然に防ぐことができます。しかし、現状は遺言書がないことで、相続人同士での争いが絶えません。
弊社の相続勉強会では、「遺言書」の重要性を常にお伝えしております。
「遺言書」を作成したいという方はお気軽にご連絡ください。
※遺言書の作成については、提携士業と連携のうえご提案させていただきます。