CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

託す人、託される人の想いを共有

N様より父親が所有している1棟アパートについてのご相談を承りました。
高齢の父親が所有しているアパートは、相続で所有していた遊休地に目をつけた大手ハウスメーカーより相続対策として名古屋市外に所有している田んぼにアパート建築を勧められたところから始まりました。
当時、N様はアパート建築には消極的でしたが、借上げ保証があっとこと、30年間の収支表をみせられて利益が出ると言われたため、結局多額のローンを背負い建築することにされたようです。

新築当初は家賃保証もあり、返済も問題ありませんでしたので特に空室についても気にしたこともありませんでした。ところが10年程経過した後、空室期間も次第に長くなり、ついには管理会社から募集家賃の値下げに伴い借上げ保証額の値下げをして欲しいと依頼がありました。さらに外部の修繕工事と空室の改善工事についても求められました。新築当初の計画では、賃料は30年間同じ金額でしたので、借上げ保証額が減額されるとは夢にも思っていなかったようです。
慌てて契約書を見返してみたところ、説明をうけた覚えはないのですが契約書には賃料改定について記載されており、どうしようもないとわかられたようです。
愕然としながらも返済はしなくてはならず途方に暮れていた時に、以前自宅の購入でお取引させて頂いた弊社にご相談頂きました。
近い将来相続が発生する可能性が高い中、このような不動産をできれば相続したくないというN様の思いからのご相談だったのです。
N様は、父親に直接 “アパートを相続したくない”と伝えたくないとのご希望でしたので、まずは弊社の相続勉強会に親子で参加して相続について勉強してい頂くようご提案しました。

相続勉強会では、相続が発生すると残された家族にどんな負担が発生するのか、“負”動産を相続した家族がどんな苦労をするかなどもお話します。
最後には、相続人となる家族がどのように思い、考えているかをしっかりと共有することが円満相続へつながる近道であることをお伝えします。

このように託す人、託される人の想いを重視した弊社の勉強会にご参加いただいたことで、N様は父親としっかりと話をすることが出来ました。
父親としては、副収入としてアパートを相続させたいとの思いがあったそうですが、N様は賃貸経営をやりたいという自身の想いを伝えることができました。
お互いの想いが共有できた後に、現在の賃貸経営を改善するため、弊社の無料賃貸経営診断サービスを活用されました。

診断の結果、収益改善を行うには、募集賃料を現在の相場に改定しなければならないこと、劣化した外部の修繕工事や内装工事を行う必要があることがわかりました。その改装費用を捻出して入居率を上げても、借入金を返済すると手元にはあまり資金が残りません。

また相続税評価額に対して、換金価値(売却価格)が低いこともわかりました。
つまり、苦労して収益改善を行うわりに報われません。

回り道にはなりましたが、父親もアパートの現状と将来性について十分に理解されたようで、N様のご希望どおり、アパートは相続しないという結論となりました。
また、父親も収益改善を行うのではなく、これを機にアパートを処分したいという結論となられましたので、弊社にてアパートのご売却をお手伝いさせて頂きました。

N様からは、悩みの種であった父親の不動産を処分することができて、これで安心して相続を迎えることができると喜んで頂きました。

実家の相続争い

『無効と判断された遺言書』

相続が発生したTさんからのご相談でした。
初七日もすぎ、少し落ち着いたころに妹のHより「実家の遺品整理をしていたら遺言書がでてきた。」と連絡あり、遺言書を開封したところ「すべての財産をHに相続させる」旨の記載があったとのことでした。

以前、Tさんは被相続人の父より「嫁にいってもお前にもしっかり財産は残してやる」と言われていたので疑問を抱き、以前、取引のあった弊社にご相談いただきました。
遺言書を確認した際に、明らかに父の字体ではなく、妹Hが偽造したのでないかと疑いをもたれたのです。
Tさんとして、妹Hは父母の面倒をみてくれているので感謝もしていますし、財産を多めに相続してもらっても良いと思っています。
しかし、遺言書を偽造していたというのであれば話は違います。
まずは、妹Hに直接聞くことにしましたが、妹Hは父が書いたもので間違いないとの一点張りです。
話が進まないので、弁護士を立てて家庭裁判所にて遺言書の筆跡鑑定を依頼しました。
調査の結果、遺言書は父の筆跡である可能性は極めて低いと判断され、無効であることが決定しました。

Tさんとしても妹と揉めたいわけではないので、話し合いのすえ、お互い納得のいくところで折り合いをつけることで、なんとか収めることができました。

今回の揉め事の原因は、「遺言書」が残されていなかったことです。
どのような形であれ『介護で大変世話になった妹Hへ●●を、姉Tには●●と』遺言書を書き残していれば、裁判所で争うこともありませんでした。
紛失や偽造の懸念があるのであれば、公正証書遺言や2020年7月10日よりスタートする「法務局の自筆証書遺言書保管制度」を利用する手段もあります。

財産を残す方が、適切な準備をしておくことで、残された方たちの揉め事を未然に防ぐことができます。しかし、現状は遺言書がないことで、相続人同士での争いが絶えません。
弊社の相続勉強会では、「遺言書」の重要性を常にお伝えしております。
「遺言書」を作成したいという方はお気軽にご連絡ください。
※遺言書の作成については、提携士業と連携のうえご提案させていただきます。

不動産相続事例

「お子さまのいない夫婦間の相続」

5か月前に夫を亡くしたTさんからのご相談です。
相続に関して、夫の甥姪から相続権を主張する通知が来てどうしたら良いかという内容でした。

まずは、相続人の調査をしたところ、Tさんの夫には弟が1人、妹が2人いました。
弟には子が2人、妹の一人にも子が2人、もう一人の妹は独身でした。
弟と子がいる妹はTさんの夫より先に亡くなっており、子が代襲相続をします。

Tさんは自分たちに子供がいないので、夫の財産はすべて自分が相続するものだと思っていたとのことです。
しかし、子がいない夫婦間の場合、親もしくは兄弟姉妹に相続権があります。
今回の場合、両親がすでに他界していた為、兄弟姉妹が相続人となります。
更に、兄弟姉妹が先に亡くなっている場合、その子供が代襲相続をすることになります。

お話を伺っていくと、Tさんの夫は生前、すべての財産をTさんに相続させるから安心して老後を過ごしてくれと言っていたそうです。
しかし、あくまで言葉で伝えていただけで、遺言書は残されておりませんでした。

今回、1番の問題点は“遺言書”を作成していなかったことです。

遺言書を作成していれば、Tさんにすべての財産を相続させることができました。
兄弟姉妹には遺留分がありませんので、その後請求されることもありません。

生前に遺言書を作成しておくことで、Tさんの老後は守ることが出来ました。
しかし、相続が発生してからでは手の打ちようがありません。

今回、相続人すべてに相続財産を分配するには現金が足りませんでした。
そのため相続財産のうち、Tさんの自宅を売却するしかありません。
弊社としては、せめてもと少しでも良い条件で売却するお手伝いをさせて頂きました。

しかし、Tさんとその夫の想いを実現させることは叶いません。

“遺言書”は争いを防止するだけではなく、配偶者を守るうえでも重要な役割を果たします。
弊社の相続勉強会では、遺言書の重要性を伝えております。
人は、いつ、どこで、何が起こるか分かりません。
そんな時のために、自分はまだ大丈夫ではなく、1日でも早く遺言書を作成することを推奨いたします。

実家の相続争い

実家の相続がトラブルの原因に…

母親の相続発生後のご相談でした。

相続人は兄弟2人で、弟さんからのご相談です。

 

長年実家で母親と同居していたお兄さんが、これからも一人で住み続けるから実家は自分が相続すると言って遺産分割がまとまらず、手続きが難航しているといった内容でした。

相続財産は、実家と預金のみでした。

ご実家の相続税評価額は約3,000万円、現預金は約1,000万円でしたので、法定相続分では各々2000万円となります。つまり仮にお兄さんが実家を相続し、弟さんが現預金1000万円を相続するのでは相続税評価額でも平等になりません。

さらに実家の換金価値を調べると、およそ5,000万円であることが分かり、なおのこと弟さんは損をしたくないという思いが強くなりました。

相続財産全体を換金価値でみた場合およそ6,000万円となりますので、2分の1にすると各々3,000万円となるため、弟さんが2,000万円も少なくなってしまいます。

お兄さんが2,000万円を補填するための代償金を支払えれば問題はありませんが、頑張っても準備できる現金は500万円とのことでした。

 

遺産分割の方法として選択肢は、3つです。

1つ目の選択肢は、実家を売却して現金で平等に相続する。

 

 

2つ目の選択肢は、実家を共有名義で相続し、相続税評価額分を平等で相続する。

3つ目の選択肢は、兄は実家、弟は現金1000万円と兄からの代償金500万円相続する。

但し、3つ目の選択肢は兄の意向を尊重することで均等配分ができず、弟は我慢が必要です。

そこでまずは1つ目の選択肢を兄に相談しましたが、母との思い出の詰まった実家を売却することは断固として反対され、その強い思い入れから弟は断念されました。

次に2つ目の選択肢も検討しましたが、弟自身に万が一のことがあれば、この相続問題を妻と二人の子供に残してしまい、家族に余計な苦労や心労をかけたくないとの思いで、共有についても断念されました。

 

つまり、結果的に3つ目の選択肢を選ばれました。

均等相続はできないが、自身にてこの相続問題を解決し遺恨を残さないことを優先されました。

 

もともと仲の良い兄弟です。

弟さんは、お兄さんとこの相続が原因で疎遠になってしまうことは避けたいとの想いから兄の提案を受け入れたのです。

 

今回の内容は、生前にお母様がご自身の財産を把握し、相続後に起こりえるトラブルを事前に想定し、家族で話し合いをすることで未然に防ぐことができたかもしれません。

兄弟仲が良いから大丈夫だ!と言われる方が数多くいます。しかし、遺されたご家族で均等な相続を行うことは非常に困難です。

自分の財産の分け方を決めることができるのは、自分だけです。

財産を残す本人が、自身の相続財産を把握し、最善の相続対策を考え・話し合い、「遺言書」にその想いを託すことが “もめない相続”を実現するカギと我々は考えます。

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