CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

不動産相続事例

「多数の不動産を所有してるが、収益も悪く兄弟分割も難しい場合の相続」

ご相談にいらっしゃった不動産オーナーのW様ご夫婦は、60代の仲のよいご夫婦です。
W様のお父様は既に他界されており、ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。
ご兄弟はW様には弟様が2人いらっしゃいます。
W様の弟2人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。

お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母様宅)とW様のご自宅が建っています。その他に、賃貸アパートが5棟、太陽光発電をお持ちです。

お母様は現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのか分からなかったそうです。
そのことがきっかけで、お母様はW様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと、3人でご相談にいらっしゃいました。

お父様が無くなった時に自宅はお母様が、その他の不動産はすべてW様が相続しました。
その際、2人の弟様には現金で分割をしています。

しかし、今度は状況が異なります。下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。
お母様が無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。今回も現金で分割するか、あるいは土地を渡すべきか、W様は悩んでいました。

5棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
これをそのままにしておくのはもらう側にとってもお荷物になるだけで、むしろ赤字であれば大きな負担になります。
W様は、どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟ですからみんなが幸せになる分け方をしたいと望んでおり、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいと考えていました。

まずW様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をおすすめしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
W様、奥様、お母様にそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。

そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、W様も現状をはっきりと把握することができましたが、そこで分かったことは、W様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。
そして所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということも分かりました。
このままではW様の望む幸せな相続ができないので、総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。

W様が保有する賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート3棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はグルッと回らないと入り口には入れない造りとなっていました。
一方でその付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母様が住むには寒く住みづらい家となっていました。

そこで母屋を改修すると同時に、母屋とアパート5棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。
これにはW様もご納得いただくことができました。

また、近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていましたので、
太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことでこちらもW様は快諾されました。母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見ても分かる状態となりました。
この状態でW様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。

ROAを作成してみると、どうやら収益性が悪い・赤字になる資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにせず、やはり改善したいですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えてみましょう。場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることが大切です。

不動産相続事例

「介護資金が不安。敷地を分割して売却すべきか」

M様は56歳独身で、現在80歳になるお母様と一緒に暮らしていらっしゃいます。
お父様は3年前に亡くなられました。M様は2人姉妹の妹で、お姉様は結婚して別の所で暮らしています。
お姉様は遠くに住んでいるためなかなか会うことがなく相続の話をする機会を持てずにいます。M様の不動産資産は、現在お母様と暮らしているM様の名義の家とその300坪の敷地のみです。
ここ最近、お母様の体調が悪化していて、病院に通っているわけではないのですが認知症の疑いがあり、M様が介護をしています。お母様は現在年金で暮らしており、介護費用が発生した場合はM様が支払いをしていますが、それは結構な金額です。
これから先の介護費用はどれくらいかかるのか、自分の稼ぎだけで払うことができるのか、M様は不安を感じていました。
M様のお母様は、今まではとくに体の不調もなく生活していましたが、ここ半年ほどで急激に体調が悪化し、認知症の症状がではじめました。
認知症が進めば、M様1人でお母様のお世話をするのは難しくなるのでヘルパーさんに来てもらったり、デイサービスを利用したりすることになるかもしれません。もちろん、病院の治療費もかかります。お母様がケガをしないように、階段に手すりをつける・部屋の段差をなくすなど、家の介護リフォーム工事が必要になる場合もあります。
今まではM様が介護費用を支払っていましたが、このまま症状が進めば払えなくなってしまうかもしれません。お母様の認知症の進行具合からいっても、できるだけ早く介護資金の問題を解決する必要があります。
M様の不動産資産は、現在お母様と暮らしている持ち家とその敷地のみです。他に亡くなられたお父様から相続した土地などもないので、土地を貸したり売却して収入を得ることはできないかと思っていました。
しかし、実際にM様のご自宅を見に行ったところ、M様とお母様が暮らす家は土地の半分ほどしか使っておらず、他は駐車場や倉庫、家庭菜園などに使用していました。
今はお2人しか暮らしていないのでそれほどスペースは必要なく、駐車場や倉庫なども不要とのことでした。
駐車場や倉庫に使われている土地を利用して、戸建賃貸や小さめの賃貸アパートを建てれば、そこから収入を得ることができる可能性があります。
しかし、M様は家賃収入で継続的に収入を得ることよりも認知症が進行しているお母様の介護費用のために出来るだけ早くまとまった資金が必要だと思っていましたので、全体の敷地のうち自宅部分だけを残して、残りの土地を売却することを提案しました。
M様の土地は300坪で、自宅に使われているのはそのうちの140坪です。
残りの160坪を売却すれば、売却金額は約4500万円ほどになると想定されます。
これなら十分な介護資金になるとM様は安心し、敷地を分割して売却することに決めました。
M様のように、使っていない土地がある場合、土地を貸す・売却するなど複数の選択肢があります。
土地を売却することのメリットはまず、資産を現金化できることです。現金化することで、その資金で住宅ローンを支払ったり、または他の立地の良い土地を買ったりすることもできます。
今回のケースでは、M様はなるべく早くお母様の介護費用に使う資金が必要でした。そのため、土地を売却してまとまった資金を得ることを選択したのです。また現金化することで相続人が複数いた場合に遺産を分けやすくなります。M様は2人姉妹ですので、お母様が亡くなられた場合は残った現金を平等に分けることができます。
もちろん、土地を売却するのはデメリットもあります。土地を貸した場合と違い、売却してしまえばそれ以降はその土地を利用して収益を得ることはできなくなりますし、宅地として使用していた不動産資産を現金化することで、相続税上の評価は大きく上がります。
それによって相続税がかかるようになってしまうということもありますし、売却して得た利益にも税金がかかります。
使っていない土地をどう利用するかは、ご自分の状況、その土地がどのようなものかで選択肢は変わりますので、それぞれのメリット・デメリットをきちんと把握したうえで判断することが大切です。

不動産相続事例

「相続したけど手続きは何もせず、相続税も払っていない」

2年前にご主人をなくされた、84歳のKさんには3人のお子様がいらしゃいます。K様は相続について勉強したことがなく、知識がないので全く分からないという状態で、ご主人が亡くなられてからの2年間何も手続きをしていませんでした。
保有されている資産は、駅の近くにあるご自宅と700坪の農地です。
相続について何も知識がなかったK様は、ご主人が亡くなり、相続についてそろそろ何かしなければならないなぁ・・・となんとなく思ってはいても、何をすれば良いのか分からないまま2年以上経ってしまいました。
そんな時、たまたまテレビを見ていたK様は相続税は10ヵ月以内に納税しなければならないということを知り、ご相談にいらっしゃいました。
本来、相続税の申告と納税は被相続人が死亡してから10ヵ月以内に行うことになっています。調査が入れば、「知らなかったから過ぎてしまった」では済まされません。
ご主人が亡くなって2年以上経っているので、早く払う必要がありますが、K様は現金をそんなに多く持っていません。
相続税はいくらぐらいになるのだろと、K様は不安を感じていました。
700坪の農地は、もともとご主人が兄と共有で持っていたものでした。
ご主人が亡くなってから何も手続きをしていなかったので、ご主人の持ち分は、K様とお子様3人とで相続したことになっていて、今はひとつの農地をご主人の兄を含めた5人で保有している状態です。
しかし後々K様自身が亡くなることを考えると、土地はお子様たちとその叔父にあたるご主人の兄が共有するといういびつな状態になります。
そうなると、事情も分からないお子様たちが叔父様と土地をどのようにするかと、話し合いをするのも大変です。
話がまとまらずに土地は放置することになってしまったり、トラブルを抱えることになったりするかもしれません。
相続税の資金問題に関しては、まずは金額を確認する必要があります。
提携している税理士に確認すると、支払う金額は50万程度であることが分かりました。
50万円であればK様も払えない金額ではなく、これにはK様もホッと一安心されていました。
そのため、相続税の資金に関しては何も問題がなくなり、K様はすぐに手続きを済ませました。
相続税については問題がなかったものの、ご主人の兄が共有名義に入っている土地に関しては、早めに対処をしておいた方がよさそうです。
話を詳しくお聞きすると、K様は今、離婚して家に戻ってきた長女とその子供(孫)2人とで、合わせて4人で暮らしているのですが、生活資金に困っていて、それについては他の2のお子様も心配しているようでした。
そこで、土地を売却し現金化してはどうかとご提案しました。
K様の農地は700坪の広さがあり、駅の近くにあります。住宅地にすれば好立地で需要もあります。これにはK様もお子様たちも納得されて、K様のお兄様にも提案内容について丁寧にご説明し、賛成していただけました。
その後はとんとん拍子で話が進み、トラブルなく無事に相続手続きを済ませることができました。
相続についての知識がほとんどゼロの状態だったK様。
ご相談前に税務署から連絡が来ていたら、何もわからず法定通りに土地を分けることになっていたでしょう。
後々、事情も分からないお子様たちが叔父様と話し合いをしたものの、話がまとまらずにトラブルを抱えることになっていたかもしれません。
早めに対応をしなければ、このように手続きがどんどん複雑になっていくのです。
そして、時間が経てば経つほど状況も変わっていきます。
相続人が亡くなりその子供に権利が移れば、相続人が増えることもありますし、例えば相続人の1人が認知症を患った場合は・・・などのリスクは増すばかりです。
このように相続の手続きは放置して長い期間が過ぎると、思わぬトラブルが起こる可能性があります。トラブルを未然に防ぐためにも、期限の10ヵ月以内、なるべく早いうちに手続きを行いましょう。

不動産相続事例

「引き継ぎ手のいない農地の悩みは贈与で解決」

ご主人と息子さんとの三人家族のT様。90歳を超えるT様のご主人のお父様は、現在いくつかの農地を保有しており、年齢的にも相続が近いとT様は感じていますが、ご主人も糖尿病で現在入院しており、相続が発生した時が不安のようです。
お義父様は保有されている資産はご自宅と多数の農地です。現在、農地は人にお貸ししています。
今回のT様の場合、法定相続人への農地の相続になるので、農地の名義変更を行うとき農業委員会の許可は不要ですが、農業委員会へ届出をする必要があります。届出は、相続発生から10ヵ月以内に行わなければならない決まりがあり、その期限を過ぎると、10万円以下の罰金が課せられる場合があるので要注意です。
また、農地は農業に使う前提の土地なので、転用する場合には農業委員会の許可が必要になりますし、例えば宅地として使用するには地盤の改良やライフラインの整備など工事が必要になることもありますので、推定相続人が農家以外の場合は、生前に対策を考えておく必要があります。
農地の相続には、農業の継続や農地法の問題もあると知ったT様は、お義父様が元気なうちに農地の売却も視野に入れ始めました。
農地は利用目的や売買が制限されており、農家ではない人が農地を相続しても、活用できないケースが増加しています。
農業の継続や農地法の問題から、現在お義父様が保有している農地を管理しきれるか不安に思ったT様は、農地を売却することをお義父様にご提案されましたが、お義父様は土地を売ることには消極的で、お金はいらないとおっしゃいました。
そこで、T様のお義父様は、現在多数の農地を保有しておりますので、相続対策をするために600坪の農地を不動産会社へ一度売却し、その資金で、路線価の高い土地に借家を建てて頂くというご提案をしました。そして建てた借家を相続時精算課税制度を使ってお孫さんに贈与するという内容です。
相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。
この制度には2500万円の特別控除があるため、相続財産を生前に2500万円まで税金を払わずに前渡しすることができます。
すなわち相続時精算課税制度を利用することで、多額の金銭等の贈与を生前に行ったとしても贈与税の負担がなく財産の移行を行うことができます。
今ある農地を売却し、新たに土地を購入しT様の息子さんへお義父様がお元気なうちに生前贈与するという、農地の売却を考え始めていたT様の考えと、土地を売ることに消極的であったT様のお義父様の考え、双方の意見を取り入れた提案により、T様の相続に対する不安は払拭され、一番良い方法で相続の手続きをすることができました。
相続時精算課税制度は、高齢者から資産の贈与を行った場合に2500万円までの贈与が非課税になる制度のことです。高齢者が保有している財産を早いうちに若い世代に移行させ、財産を贈与された側がそれを使うことによりお金を循環させ経済活性化を図ろうという目的でつくられました。
一見お得そうに感じる制度ですが、110万円の贈与が毎年非課税になる「暦年贈与」を使えなくなる・申告の手間が増えるなどの色々な注意点もありますので、場合によっては全く節税対策にはならないこともあります。しかし、この制度を使ったほうが得をするケースも勿論あります。
相続時精算課税制度を利用したほうが良いケースとしてあげられるのは、賃貸物件がある場合です。
賃貸物件を贈与した場合は毎月の家賃収入は贈与を受けた側のものになるため、収益分は相続財産にはならず相続税がかかりません。
今回のT様のケースでは90歳を超えるT様のお義父様は多数の農地を保有していましたが、最初は「お金はいらない」という理由で農地を売却することを拒否されていました。
T様のご主人も糖尿病を患っており、多数の農地を管理できずにせっかくの土地を持て余してしまうかもしれませんでした。
しかし、農地を売却し賃貸物件を建ててそれをお孫さんに相続することにより、お孫さんは早いうちから家賃収入を得ることができるようになります。
お金はもうそんなに必要ない、とおっしゃっていたお義父様が農地を保有している状態よりも土地を有効活用できて利益を生み出せるうえに、節税対策にもなるということです。