CASE事例紹介

不動産相続では、思わぬ相続
(争族・争続)がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。

実家の相続争い

実家の相続がトラブルの原因に…

母親の相続発生後のご相談でした。

相続人は兄弟2人で、弟さんからのご相談です。

 

長年実家で母親と同居していたお兄さんが、これからも一人で住み続けるから実家は自分が相続すると言って遺産分割がまとまらず、手続きが難航しているといった内容でした。

相続財産は、実家と預金のみでした。

ご実家の相続税評価額は約3,000万円、現預金は約1,000万円でしたので、法定相続分では各々2000万円となります。つまり仮にお兄さんが実家を相続し、弟さんが現預金1000万円を相続するのでは相続税評価額でも平等になりません。

さらに実家の換金価値を調べると、およそ5,000万円であることが分かり、なおのこと弟さんは損をしたくないという思いが強くなりました。

相続財産全体を換金価値でみた場合およそ6,000万円となりますので、2分の1にすると各々3,000万円となるため、弟さんが2,000万円も少なくなってしまいます。

お兄さんが2,000万円を補填するための代償金を支払えれば問題はありませんが、頑張っても準備できる現金は500万円とのことでした。

 

遺産分割の方法として選択肢は、3つです。

1つ目の選択肢は、実家を売却して現金で平等に相続する。

 

 

2つ目の選択肢は、実家を共有名義で相続し、相続税評価額分を平等で相続する。

3つ目の選択肢は、兄は実家、弟は現金1000万円と兄からの代償金500万円相続する。

但し、3つ目の選択肢は兄の意向を尊重することで均等配分ができず、弟は我慢が必要です。

そこでまずは1つ目の選択肢を兄に相談しましたが、母との思い出の詰まった実家を売却することは断固として反対され、その強い思い入れから弟は断念されました。

次に2つ目の選択肢も検討しましたが、弟自身に万が一のことがあれば、この相続問題を妻と二人の子供に残してしまい、家族に余計な苦労や心労をかけたくないとの思いで、共有についても断念されました。

 

つまり、結果的に3つ目の選択肢を選ばれました。

均等相続はできないが、自身にてこの相続問題を解決し遺恨を残さないことを優先されました。

 

もともと仲の良い兄弟です。

弟さんは、お兄さんとこの相続が原因で疎遠になってしまうことは避けたいとの想いから兄の提案を受け入れたのです。

 

今回の内容は、生前にお母様がご自身の財産を把握し、相続後に起こりえるトラブルを事前に想定し、家族で話し合いをすることで未然に防ぐことができたかもしれません。

兄弟仲が良いから大丈夫だ!と言われる方が数多くいます。しかし、遺されたご家族で均等な相続を行うことは非常に困難です。

自分の財産の分け方を決めることができるのは、自分だけです。

財産を残す本人が、自身の相続財産を把握し、最善の相続対策を考え・話し合い、「遺言書」にその想いを託すことが “もめない相続”を実現するカギと我々は考えます。

ホームプランナーが毎月開催する「相続勉強会」で相続の知識のみならず、考え方や起こりえるトラブルを学び、事前準備を始めてみませんか?

不動産相続事例

「多数の不動産を所有してるが、収益も悪く兄弟分割も難しい場合の相続」

ご相談にいらっしゃった不動産オーナーのW様ご夫婦は、60代の仲のよいご夫婦です。
W様のお父様は既に他界されており、ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。
ご兄弟はW様には弟様が2人いらっしゃいます。
W様の弟2人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。

お持ちの資産は800坪の敷地に母屋(お母様宅)とW様のご自宅が建っています。その他に、賃貸アパートが5棟、太陽光発電をお持ちです。

お母様は現在お元気で暮らしていますが、万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのか分からなかったそうです。
そのことがきっかけで、お母様はW様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと、3人でご相談にいらっしゃいました。

お父様が無くなった時に自宅はお母様が、その他の不動産はすべてW様が相続しました。
その際、2人の弟様には現金で分割をしています。

しかし、今度は状況が異なります。下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。
お母様が無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。今回も現金で分割するか、あるいは土地を渡すべきか、W様は悩んでいました。

5棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
これをそのままにしておくのはもらう側にとってもお荷物になるだけで、むしろ赤字であれば大きな負担になります。
W様は、どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟ですからみんなが幸せになる分け方をしたいと望んでおり、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいと考えていました。

まずW様の所有財産の内容と相続評価、市場評価(価値)、収益性の現状を把握するため、ROA診断をおすすめしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
W様、奥様、お母様にそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。

そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、W様も現状をはっきりと把握することができましたが、そこで分かったことは、W様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。
そして所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということも分かりました。
このままではW様の望む幸せな相続ができないので、総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。

W様が保有する賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート3棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はグルッと回らないと入り口には入れない造りとなっていました。
一方でその付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母様が住むには寒く住みづらい家となっていました。

そこで母屋を改修すると同時に、母屋とアパート5棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。
これにはW様もご納得いただくことができました。

また、近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていましたので、
太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことでこちらもW様は快諾されました。母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見ても分かる状態となりました。
この状態でW様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。

ROAを作成してみると、どうやら収益性が悪い・赤字になる資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにせず、やはり改善したいですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えてみましょう。場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることが大切です。

不動産相続事例

「介護資金が不安。敷地を分割して売却すべきか」

M様は56歳独身で、現在80歳になるお母様と一緒に暮らしていらっしゃいます。
お父様は3年前に亡くなられました。M様は2人姉妹の妹で、お姉様は結婚して別の所で暮らしています。
お姉様は遠くに住んでいるためなかなか会うことがなく相続の話をする機会を持てずにいます。M様の不動産資産は、現在お母様と暮らしているM様の名義の家とその300坪の敷地のみです。
ここ最近、お母様の体調が悪化していて、病院に通っているわけではないのですが認知症の疑いがあり、M様が介護をしています。お母様は現在年金で暮らしており、介護費用が発生した場合はM様が支払いをしていますが、それは結構な金額です。
これから先の介護費用はどれくらいかかるのか、自分の稼ぎだけで払うことができるのか、M様は不安を感じていました。
M様のお母様は、今まではとくに体の不調もなく生活していましたが、ここ半年ほどで急激に体調が悪化し、認知症の症状がではじめました。
認知症が進めば、M様1人でお母様のお世話をするのは難しくなるのでヘルパーさんに来てもらったり、デイサービスを利用したりすることになるかもしれません。もちろん、病院の治療費もかかります。お母様がケガをしないように、階段に手すりをつける・部屋の段差をなくすなど、家の介護リフォーム工事が必要になる場合もあります。
今まではM様が介護費用を支払っていましたが、このまま症状が進めば払えなくなってしまうかもしれません。お母様の認知症の進行具合からいっても、できるだけ早く介護資金の問題を解決する必要があります。
M様の不動産資産は、現在お母様と暮らしている持ち家とその敷地のみです。他に亡くなられたお父様から相続した土地などもないので、土地を貸したり売却して収入を得ることはできないかと思っていました。
しかし、実際にM様のご自宅を見に行ったところ、M様とお母様が暮らす家は土地の半分ほどしか使っておらず、他は駐車場や倉庫、家庭菜園などに使用していました。
今はお2人しか暮らしていないのでそれほどスペースは必要なく、駐車場や倉庫なども不要とのことでした。
駐車場や倉庫に使われている土地を利用して、戸建賃貸や小さめの賃貸アパートを建てれば、そこから収入を得ることができる可能性があります。
しかし、M様は家賃収入で継続的に収入を得ることよりも認知症が進行しているお母様の介護費用のために出来るだけ早くまとまった資金が必要だと思っていましたので、全体の敷地のうち自宅部分だけを残して、残りの土地を売却することを提案しました。
M様の土地は300坪で、自宅に使われているのはそのうちの140坪です。
残りの160坪を売却すれば、売却金額は約4500万円ほどになると想定されます。
これなら十分な介護資金になるとM様は安心し、敷地を分割して売却することに決めました。
M様のように、使っていない土地がある場合、土地を貸す・売却するなど複数の選択肢があります。
土地を売却することのメリットはまず、資産を現金化できることです。現金化することで、その資金で住宅ローンを支払ったり、または他の立地の良い土地を買ったりすることもできます。
今回のケースでは、M様はなるべく早くお母様の介護費用に使う資金が必要でした。そのため、土地を売却してまとまった資金を得ることを選択したのです。また現金化することで相続人が複数いた場合に遺産を分けやすくなります。M様は2人姉妹ですので、お母様が亡くなられた場合は残った現金を平等に分けることができます。
もちろん、土地を売却するのはデメリットもあります。土地を貸した場合と違い、売却してしまえばそれ以降はその土地を利用して収益を得ることはできなくなりますし、宅地として使用していた不動産資産を現金化することで、相続税上の評価は大きく上がります。
それによって相続税がかかるようになってしまうということもありますし、売却して得た利益にも税金がかかります。
使っていない土地をどう利用するかは、ご自分の状況、その土地がどのようなものかで選択肢は変わりますので、それぞれのメリット・デメリットをきちんと把握したうえで判断することが大切です。

不動産相続事例

「相続したけど手続きは何もせず、相続税も払っていない」

2年前にご主人をなくされた、84歳のKさんには3人のお子様がいらしゃいます。K様は相続について勉強したことがなく、知識がないので全く分からないという状態で、ご主人が亡くなられてからの2年間何も手続きをしていませんでした。
保有されている資産は、駅の近くにあるご自宅と700坪の農地です。
相続について何も知識がなかったK様は、ご主人が亡くなり、相続についてそろそろ何かしなければならないなぁ・・・となんとなく思ってはいても、何をすれば良いのか分からないまま2年以上経ってしまいました。
そんな時、たまたまテレビを見ていたK様は相続税は10ヵ月以内に納税しなければならないということを知り、ご相談にいらっしゃいました。
本来、相続税の申告と納税は被相続人が死亡してから10ヵ月以内に行うことになっています。調査が入れば、「知らなかったから過ぎてしまった」では済まされません。
ご主人が亡くなって2年以上経っているので、早く払う必要がありますが、K様は現金をそんなに多く持っていません。
相続税はいくらぐらいになるのだろと、K様は不安を感じていました。
700坪の農地は、もともとご主人が兄と共有で持っていたものでした。
ご主人が亡くなってから何も手続きをしていなかったので、ご主人の持ち分は、K様とお子様3人とで相続したことになっていて、今はひとつの農地をご主人の兄を含めた5人で保有している状態です。
しかし後々K様自身が亡くなることを考えると、土地はお子様たちとその叔父にあたるご主人の兄が共有するといういびつな状態になります。
そうなると、事情も分からないお子様たちが叔父様と土地をどのようにするかと、話し合いをするのも大変です。
話がまとまらずに土地は放置することになってしまったり、トラブルを抱えることになったりするかもしれません。
相続税の資金問題に関しては、まずは金額を確認する必要があります。
提携している税理士に確認すると、支払う金額は50万程度であることが分かりました。
50万円であればK様も払えない金額ではなく、これにはK様もホッと一安心されていました。
そのため、相続税の資金に関しては何も問題がなくなり、K様はすぐに手続きを済ませました。
相続税については問題がなかったものの、ご主人の兄が共有名義に入っている土地に関しては、早めに対処をしておいた方がよさそうです。
話を詳しくお聞きすると、K様は今、離婚して家に戻ってきた長女とその子供(孫)2人とで、合わせて4人で暮らしているのですが、生活資金に困っていて、それについては他の2のお子様も心配しているようでした。
そこで、土地を売却し現金化してはどうかとご提案しました。
K様の農地は700坪の広さがあり、駅の近くにあります。住宅地にすれば好立地で需要もあります。これにはK様もお子様たちも納得されて、K様のお兄様にも提案内容について丁寧にご説明し、賛成していただけました。
その後はとんとん拍子で話が進み、トラブルなく無事に相続手続きを済ませることができました。
相続についての知識がほとんどゼロの状態だったK様。
ご相談前に税務署から連絡が来ていたら、何もわからず法定通りに土地を分けることになっていたでしょう。
後々、事情も分からないお子様たちが叔父様と話し合いをしたものの、話がまとまらずにトラブルを抱えることになっていたかもしれません。
早めに対応をしなければ、このように手続きがどんどん複雑になっていくのです。
そして、時間が経てば経つほど状況も変わっていきます。
相続人が亡くなりその子供に権利が移れば、相続人が増えることもありますし、例えば相続人の1人が認知症を患った場合は・・・などのリスクは増すばかりです。
このように相続の手続きは放置して長い期間が過ぎると、思わぬトラブルが起こる可能性があります。トラブルを未然に防ぐためにも、期限の10ヵ月以内、なるべく早いうちに手続きを行いましょう。